누군가가 15억이 아니라 비슷한 걸 샀는데 17억을 벌었다 그러면 걔가 나보다 더 많이 벌었기 때문에 그게 불행하다고 생각하거든요. 오늘은 도대체 얼마를 벌어야 만족하시겠습니까? 한 건의 투자로 말이죠. 바로 기대 수익률에 대한 이야기를 조금 해보려고 합니다.
수익률 계산
한번 가정해 볼까요? 여러분 뭐 서울에 있는 아파트 좀 괜찮다 싶은 것들은 뭐 10억 충분히 합니다. 근데 이 아파트를 샀다고 가정을 해보죠. 샀어요. 쭉 시간이 지났습니다. 시간이 대략 한 6년 정도 지났다고 보자고 도대체 한 얼마 정도 됐으면 여러분은 만족하시겠습니까? 11억 만족 안 되겠죠? 에게 20억 이건 좀 과하지 않나 생각이 들겠죠. 그럼 여러분은 도대체 얼마면 그래도 이 정도면 그냥 적당히 조금 올랐네 내가 산 게 그렇게 후회되지는 않네 하는 수준이 되려면 도대체 얼마가 돼야 됩니까? 제가 이 똑같은 질문을 강의실에서 수강생들한테 물어봤습니다. 그분들이 저한테 했던 이야기는요. 얼마였냐면 13억을 공통적으로 얘기를 많이 하더라고요. 그래서 제가 기대 수익률이 낮네요. 그렇게 얘기를 했습니다. 그러니까 11억은 확실히 낮고 20억은 너무 과하다고 생각하고 3억 오케이 그럼 얼마 오른 거죠? 3억이 올랐습니다. 저는 사실 이런 숫자 같은 것들을 믿지 않습니다. 뭐를 믿지 않냐면 숫자는 이 3억이라는 게 내가 10억을 아니라 20억짜리를 사면 그게 3억이고 그러면 괜찮은 건가요? 또 이야기가 달라지잖아요. 결국은 이 퍼센트 상승률을 가지고 이야기하는 게 필요하고 이 상승률은 정확하게 30%죠. 근데 이거를 연간으로 하면 어떻게 되죠? 연간 상승률 6으로 나눠야 되잖아요. 5%죠 이렇게 보니까 은행에 넣어도 요즘 3% 이상 주는데 5% 엄청 작아 보이죠. 근데 여러분들은 이 정도면 만족한다 했거든요. 그렇지 않나요?근데 물론 이거를 또 어떤 분들은 또 이렇게 하는 분도 있겠죠. 내 집에 이제 대출해 가지고 들어가서 레버리지를 할 수도 있고 아니면 차라리 이거를 한 채를 전세 끼고 사두면 매매는 10억이지만 전세는 그래도 최소 5억은 할 거고 그러면은 내 실투자금은 이게 5억으로 내려올 거고 그러면 5억을 투자했는데 3억이 올랐으니까 어떻게 됩니까? 어떻게 되나요? 이게 지금 30%가 아니라 상승률 자체가 60%가 오른 거죠. 왜 10%에 5천만 원인데 사망이 올랐으니까 60%가 오른 거고 이거를 다시 6년으로 나누면 연간 상승률이 10%가 되는 거죠. 매년 10%씩 6년 동안 올랐다. 좋게 보는 건 아니죠. 결코 한 번 안 쉬고 평균적으로 계속 올라왔다면 말이죠. 제가 지금 무슨 얘기를 하는 거냐면 이게 지금 되게 막연한 거거든요. 얼마 올랐으면 좋겠어요라고 했을 때 모든 사람들은 많이 오르길 바라죠. 다다익선이라고 얘기하죠. 근데 세상에 그런 게 없잖아요. 어느 정도 오르면 만족하시겠어요? 만약에 이제 어떤 걸 들었는데 누구는 앞으로 집값이 오른다고 하고 누구는 집값이 떨어진다고 합니다. 그랬을 때 그럼 오른다고 하는 사람은 이게 도대체 어느 정도 오르는 거냐 그거에 따른 기대 상승률이 다 다를 거 아니에요? 아주 조금 오를 것 같습니다. 약 상승이 예상됩니다. 그 의미가 도대체 얼마나 오른다는 걸까 굉장히 미비한 상승일 수 있다는 거죠. 이제 그런 부분에 대해서 일단 우리가 어느 정도의 수익률을 기대하는지 우리가 희망하는 수익률에 대한 스스로의 정의가 저는 우선되어야 된다고 생각을 합니다. 이게 없으면 막연하잖아요. 그러면 아무리 좋은 걸 갖다 줘도 그보다 괜찮은 거 있지 않아요? 에게 이거밖에 안 올라요. 5년 뒤에 10억 오르는 거 없어요. 그러면 수익률이 어떻게 되냐 하면 200% 300% 돼야 되거든요. 그게 얼마나 큰 숫자인지 모르고 그냥 막 지르는 거죠. 그리고 또 반대로 저는 뭐 6년 뒤에 2억만 올라도 좋을 것 같아요. 근데 그 2억이라는 수치는 3억 일 때 사실은 5%인데 2억이 되면 이게 3% 미만이라서 은행에 넣는 거랑 별 차이가 없을 수도 있어요. 그 정도 수익률 가지고는 안 되는 거죠. 그래서 너무 작아도 안 되고 너무 과해도 안 되고 현실적인 수익률 이 필요한데 이 현실을 모르고 있는 경우가 많더라고요. 또 역을 한번 얘기해 볼게요. 누군가가 말이죠. 아파트가 아니라 상가를 하나 샀습니다. 상가를 샀는데 이게 지금 이제 대출을 조금 일으키고 그다음에 자기 자본을 예를 들어서 아까 아파트를 살 때 여기 갭 투자로 5억을 할 돈을 가지고 대출을 좀 일으키고 실투자금 5억을 가지고 투자를 딱 했는데 매달 현금 흐름이 500이 딱 만들어졌다고 가정해 보자고요. 500이 만들어졌어요. 5억을 투자했어. 그럼 이게 수익률이 몇 프로 나오는지 알아요? 계산할 줄 알죠 500 나누기 5억 곱하기 1년 동안 얼마 받는지 나누기 5억 곱하기 1000 하면 정확하게 나오죠. 이게 정확하게 지금 10% 나오거든요. 이게 지금 1년 동안 모으면 6천이잖아요. 6천 나누기 5억을 하면 곱하기를 또 100 해주니까 12% 이게 한 400얼마 받아야 10% 나오니까 12%면 진짜 높네요. 이렇게 세팅했다고 한번 보자고요. 12% 수익률이에요. 그러면 이 사람은 6년이 지나면 수익률이 몇 프로인 걸까요? 시세차익이 하나도 안 났다고 가정했을 때 12%인 거죠. 연평균 그러면 앞에가 얼마였죠? 5%였죠? 갭투자를 했더니 10%래요. 이 사람은 12%래요. 이게 더 높네요. 물론 장단점이 있겠죠. 아파트는 더 많이 올라갈 가능성이 존재하죠. 또 반대로 기대했던 것만큼 6년 지났는데 3억이 안 올라갈 가능성도 존재하겠죠. 그렇잖아요. 상가를 샀는데 얘는 확정인 거죠. 만약에 올라가면 뭐 더인 거고 그렇죠 내려가면 뭐 그것도 내려가지 말라는 보장은 없으니까요. 그거는 뭐 손실인 거고 근데 어쨌든 얘는 확장에 가깝죠. 얘는 어떻게 될지 물음표에 가깝고요. 확정인데 내가 기대하는 수치가 있었단 말이에요. 기대 수익률 미래는 알 수 없지만 나는 이 정도가 되는 걸 기대해 나 이렇게 하면 만족할래라고 했는데 그게 아까 여러분이 얘기한 건 5%였거든요. 난 5%만 돼도 내 집 마련해 가지고 거주했을 때 만족할 것 같아요. 근데 그 돈으로 상가를 많이 투자했는데 이 사람은 12%를 확정적으로 가져가거든요. 그랬을 때 누가 봐도 이게 우수하거든요. 결국은 이제 무슨 말이냐면 일반인들은 기본적으로 목표가 되게 막연해요. 목표 수익률 자체가 말이죠. 이게 막연하다 보니까 객관적으로 얘는 어떻고 얘는 어떻고 얘는 어떻고 얘의 현실적인 수익률을 갖고 비교하는 게 아니에요. 그런 작업을 애초에 시도하지도 않아요. 왜냐하면 나의 목표 기대 수익률 자체가 없거든요. 종목별 기대 수익률 자체가 그러니까 내가 아는 건 아파트밖에 없지 그냥 돈 많이 벌었으면 좋겠는데 이 정도면 적당하지 않을까 자기가 할 줄 아는 그 한 가지 그 한 가지를 그냥 선택합니다. 그리고 기다리죠. 기대대로 되었으면 좋겠는데 하고 말이죠. 근데 이제 일반인이 아니라 제 생각에 조금 더 나은 투자자는 자기만의 목표 수익률이 분명히 있습니다. 그냥 막연한 수익률이 아니라 종목별 현실적인 수익률이 있어요. 내가 이 종목에 접근했을 때는 이 정도 수익률을 확보해야 되지 않을까 그 정도라고 하면 나 이 종목에서는 만족할래 이거 두 개 배틀 한번 띄워볼까 둘 다 장단점이 있는데 지금 나에게는 이 장점이 나에게 필요하니까 나는 이걸 선택할래 이거는 다음번에 하자 이걸 먼저 하고 나중에 이거를 하도록 하자 이렇게 어떤 방향성에 대한 것들도 같이 수립해 가거든요. 그리고 이제 나의 기대치를 너무 높이기보다는 어느 정도 이제 현실하고 타협하면서 충족을 하죠. 그렇게 해서 진행을 하는 거죠. 그렇게 진행을 하고 내 기대치를 조금 낮추면 낮출수록 사실은 어떻게 될까요? 그게 현실화될 가능성이 높아지고 그에 따른 만족도 행복도도 같이 올라갑니다. 근데 이제 이 막연한 수익률 갖고 있는 사람들은 10억짜리를 샀는데 15억짜리를 사도 행복해하지를 않아요. 왜 이게 없었기 때문에 누군가가 15억이 아니라 비슷한 걸 샀는데 17억을 벌었다 그러면 걔가 나보다 더 많이 벌었기 때문에 그게 불행하다고 생각하거든요. 그 모든 시작이 이 나의 기대 수익률이 없기 때문에 벌어지는 일들이다라고 생각하거든요.
나만의 목표 수익률
결론을 조금 내리면요. 투자를 하는 사람이라면 나만의 이 목표 수익률이 있어야 됩니다. 이거를 하려면 주식이면 주식 부동산이면 부동산 부동산 안에서도 종목별로 그다음에 그 시장의 어떤 상황이라는 게 있잖아요. 현재 상황에 맞는 옛날 옛날 이야기하면 안 되고 그다음에 그 종목이 갖고 있는 한계치라는 게 분명히 있어요. 근데 이 한계치는 사실 조금만 들여다보면 이게 종목별로 지역이 넓혀졌을 때 가질 수 있는 한계치가 여기서 요까지겠구나를 보다 객관적으로 그리고 때로는 보수적으로 이렇게 판단해 가는 것들이 필요하고요. 이 과정이 사실은 그 시장을 들여다보는 거기 때문에 어떻게 보면 공부라고 볼 수 있고요. 그다음에 이제 필요한 게 뭐냐면 나의 통제권이 필요하다고 봅니다. 막연한 목표 수익률로 그냥 던져가지고 그렇게 됐으면 좋겠어 하고 기도를 하는 게 아니라 그래 내가 원하는 수익률은 한 이 정도야라고 했을 때 연간 6년 동안 아무 이상 없이 가면 나는 그냥 이걸로 만족할래라고 했을 때 이게 나의 통제권 안으로 들어오는 거거든요. 사실 이 통제권이 결국은 나의 실력이 크면 클수록 이 목표 수익률이 조금씩 올라갑니다. 목표 수익률이 올라간다는 말은 그만큼 내가 그 정도 수익률까지는 통제할 수 있는 실력이 있다는 말이에요. 이 사람은 자기 객관화가 돼 있거든요. 그래서 이 나의 목표 수익률과 이 나의 통제권을 가지고 두 개를 비교해서 부합한다. 내가 기대하는 게 이 정도고 내가 딱 그 정도로 통제할 수 있다.내가 만약에 10%를 기대하는데 이 정도 물건을 내가 절대 찾을 수가 없어 내 능력이 안 돼서 그럼 부합하지 않는 거예요.근데 10% 정도면 내가 일주일에 하루에 한 3시간만 시간 내도 이런 거 한 5개씩 찾는데 껌인데 이런 사람들한테 통제권이 있는 거죠. 부합하네 할까 말까 내 기대치가 몇 프로지 나는 10% 상향 안 차는데 최소 20%인데 이렇게 하는 애 안 할 거고 10%라고 하면 그래 이런 진행하자 내가 만족하는데 왜 안 해 이렇게 되는 거죠. 그러면은 결론이 실행을 하게 되고 그 실행에 대해서 불만족이 아니라 만족하게 됩니다. 그리고 절대 다른 사람들하고 비교를 안 하게 되죠. 그리고 대박을 꿈꾸지도 않고 그리고 그것보다 더 잘 되면 그냥 알파다 참 운이 좋았구나 이렇게 생각을 하죠. 처음에 이제 아파트에 대한 수익률부터 시작을 했는데요. 결국은 뭐냐면 내가 어떤 투자를 진행했을 때 그 한 건에 대한 투자를 말하는 겁니다. 앞으로 우리가 얼마를 벌지를 말하는 게 아니고요.한 건의 투자를 진행할 때 내가 생각하는 현실적인 기대 수익률 투자자라면 꼭 가지고 있어야 되겠구나 그 말을 조금 전해드리고 싶었습니다. 감사합니다.