여러분 안녕하세요. 얼음공장입니다. 기사가 나왔어요. 금매가 싹 사라졌어요. 서초 아리팍도 3년 만에 최고가. 제가 이런 기사들 거래량이 늘었다 규제를 풀리니까 효과가 있다 이런 기사가 나올 것이라고 말씀을 드렸잖아요. 근데 이걸 제가 어떻게 알았냐면 딴 게 아니고요. 이건 이미 현장에서 1월부터 확인되던 거거든요. 분위기가 강남의 주요 단지는 1월부터 좋아졌어요. 다만 많은 분들이 기대하는 것처럼 거래가 상승이 일어났던 게 아니에요. 왜 그러냐면 여러분 이거 한번 우리 생각해 볼까요? 이거 어떤 분들은 신생아 특례대출 얘기할 건데 참고로 여기는 신생아 특례 대출이 안 나와요. 상관이 없다는 뜻이에요. 어떻게 보면은 차라리 이거 보시면 어때요? 코픽스 금리 그러니까 돈 가진 분들이 돈의 무게감을 느끼는 게 이게 기준인데 이게 12월까지 되게 안 좋았어요. 기억하실까 모르겠는데 작년 9월 정도부터 12월까지 시장이 갑자기 안 좋았다가 12월 어느 때쯤부터 1월부터 사람들이 집을 사기 시작을 했죠. 1월 달부터 거래량이 올라갔어요. 거래량이 1800 건대까지 떨어졌다가 2500 건대까지 올라왔고 2월도 제가 봤을 땐 25,000 인근 나올 가능성이 있거든요. 시장이 살아나고 있는 건 맞아요. 신생아 특례대출도 영향을 미치는 게 맞아요. 왜냐면 제가 오늘 기준으로 신생아 특례대출 해당되는 그 지역의 단지 아파트가 팔렸어요. 예전 같으면 팔리기 어려웠는데 팔렸어요. 전 그 돈으로 좀 할 게 있어서 팔았는데요. 하지만 그 가격이 어땠을까요? 가격이 좋지 않죠 여기 나와 있는데 제가 오늘 말씀드리고 싶은 게 이거예요. 매물 호가 자체가 높아요. 급매가 나와야 가격이 떨어지는데 급매가 없어요. 무슨 말이냐 금매가 있는 지역은 지금 거래가 늘어도 가격이 안 올라갑니다. 오히려 저처럼 거래가 늘어났는데 가격이 빠지는 단지도 있어요. 그러니까 이거 기사를 여러분이 잘 솔팅을 하셔야 돼요. 그리고 사실 여기에는 제가 예측을 할 수 있었던 아주 쉬운 이유가 하나 있어요. 지금 눈이 가려진 건데 우리가 이거 어때요? dh 퍼스티어 아이파크 이게 23년 11월 30일 입주고요. 입주가 아직 다 안 끝났어요. 2월에 거의 다 정리가 돼가는 분위기인데 3월까지 연속성이 있어서 얘네가 정리가 돼가면서 전세가 대미지가 덜해지면서 이제 회복을 하고 있는 거죠. 정리해 보자면 신생아 특례 대출이 풀려서 거래량이 늘어난 거는 맞아요. 하지만 거기는 아직 급매가 있기 때문에 가격이 안 올라가요. 근데 반면에 분위기가 나아졌는 듯 이런 거 보시면 이제 전체적으로 느껴지죠.
급매가 없는 단지 가격회복
급매가 없는 단지는 가격을 다시 회복하고 있다는 거예요. 그러면 우리가 예측을 몇 가지 해봐야 되는 건데 앞으로 이렇게 거래량이 계속 늘어날 것이냐 그러면 이번에도 신생아 특례 대출만 보면 안 돼요. 이거 보시면 아시겠지만 다른 이유들이 있어요. 전체적인 코픽스 기준금리가 있고요. 그리고 입주한 문제가 있는데 올해 11월달에 입주가 또 있어요. 둔촌주공 입주가 있는데 이게 초대형이란 말이에요. 단 앞뒤로 입주가 좀 없어요. 옛날보다 좀 이것도 지켜봐야 될 부분인데 변수들이 존재한다는 겁니다. 그런 변수들에 대해서는 제가 지난 영상에서 많이 말씀을 드렸는데 이번 시장은 작년 시장이랑 좀 달라요. 뭐냐면은 보시면 벌써 신축 분양권 구축에서 신고가가 나오고 있고요. 적은 거래량이지만 팩트는 팩트예요. 그리고 이게 문제인데요. 작년에 비해서 여러분 한번 주변을 살펴보세요. 저처럼 이렇게 뭐 할 거 없는데 영양가 없는데 직원들 인건비까지 줘가면서 현장에서 뺑뺑이 도는 사람이 몇이나 됩니까? 물론 저는 이러한 운용 비용을 충당하기 위해서 강의를 만든 건 맞아요. 하지만 다녀서 좋은 정보를 전달을 해드리잖아요. 그러면 지금 이 현장이 돌아가는 감에 대해서만큼은 저는 빠릿빠릿하단 말이에요. 그럼 중요한 건 뭐냐면 거래량이 늘어나는데 앞으로 금매가 줄어들거나 이제 금매가 없을 지역 쉽게 얘기해서 작년에 비해서 올해는 이 거래량이 늘었을 때 어디가 올라갈까 가 되게 포인트인데 저는 이미 일부 지역은 강의를 통해서 맞췄어요. 왜냐면 이게 어렵지 않거든요. 생각보다 왜냐면 집을 누가 사겠어요? 월세 살던 사람이 사던 전세 살던 사람이 사던 새로 들어온 사람이 사던 갈아타기를 하던 아니면 투자자가 사던 투자자는 안 사겠죠. 아직은 그러니까 이거 뻔하잖아요. 사실 그런데 이분들이 사는 건 알겠는데 시장에서 제일 중요한 문제 중에 하나가 뭐예요? 맞아요. 이분들이 사도 급매가 있으면 호가가 올라가지 않고 거래 가격이 올라가지 않아요. 왜 그러냐 매수 심리가 아작이 나 있기 때문이에요. 지금 시장은 침체의 장이에요. 저한테 이 얘기 좀 그만해라 겁 그만 줘라 이런 얘기를 하시는데 여러분에게 잘못된 어떤 뭔가 분위기를 막 이렇게 띄우려고 하면 안 돼요. 지금 침체장이에요. 지금 누가 집을 사고 싶겠어요? 그런 분위기 아니고 투자자들이 들어가는 시장도 아니에요. 근데 그렇다고 가격이 못 올라가는 시장이 아닌 게 너무 눌렸어요. 집을 너무 오래 사람들이 안 샀단 말이에요. 이 상황에서 지금부터는 철저하게 집을 사는 사람이 있는 수요가 있는 동시에 급매가 부족하거나 급매가 없어진 시장은 가격 회복을 시작할 수가 있는데 이 단지들이 작년 시장에 비해서 다를 수가 있다는 겁니다. 이거를 찾으려면 현장을 다닐 수밖에 없고 여러분조차도 사기 위해서는 가서 현장을 뒤져볼 수밖에 없어요. 뒤질 때는 비교를 통해서 뒤져봐야만 합니다. 왜 그러냐면 지금 거래량 2500건이죠. 서울 평균 거래량이 6천 건 이상이에요. 원래 7천 건 잡아도 상관이 없는데 그러면 25개 구에 거래가 다 이루어지지 못할 거 아니에요. 그럼 내가 지금 왜 이렇게 매도가 안 되나 왜 이렇게 전세가 안 나가나 한 번에 이해가 된단 말이에요. 근데 거꾸로 내가 앞으로 좀 올라가는 단지를 선점하고 싶은 마음이 있다면 내 기준에서 그러면 사람들이 이 2500건밖에 안 되는 사람들이 어디로 갈까를 첫 번째로 알아야 되고 두 번째로 이 사람이 간 단지들 중에서 이번에 급매가 빨리 줄어들거나 급매가 없는 단지 호가를 보면 되겠죠. 호가뿐만 아니라 실제로 가서 내가 붙어봐야 돼요. 무슨 말이냐면 자꾸 네이버 매물 수나 네이버 호가에 집착을 하는데 사실 지금 들어가 보면 실제로 내가 매수할 의지를 한번 이렇게 피력해 보면 다른 결과가 나오는 단지들이 많거든요. 근데 이게 만약에 마음에 안 들면 지금 소비자 여러분 옆 단지로 얼마든지 갈 수 있어요. 보세요. 잠실의 엘리트레 있죠 여기 수요자는 상당히 엘리트레를 구체적으로 원해요. 심한 분은 난 LS 살 거야 하고 딱 끝이에요. 사모님이 난 모르고 나는 누구누구 엄마 때문에 엘스 살 거야 이러면 끝이라고요. 거의 좀 몇 천몇 억 더 주더라도 몇 억은 좀 오버고요. 몇 천 더 주더라도 사세요. 근데 이렇게 인기 단지 외에 좀 어설픈 단지들은 이 단지가 아니면 옆동네로 가도 돼요. 왜냐면 이게 호가 차이가 많이 나니까. 이런 공통점을 가진 곳이 어디냐면 일자리가 먼 곳이에요. 어차피 출퇴근 거리는 똑같이 먼데 가격까지 비싸면 안 되기 때문에 조금 제가 안 좋은 예를 들라는 게 아니라 김포 한강신도시를 가면은 꼭 특정 단지가 아니어도 돼요. 그뿐만이 아니에요. 안산 시흥, 김포 인천 고양시 전부 다 좋고 멋진 단지가 많고 살기 너무 좋지만 꼭 이 단지가 아니어도 된다고요. 근데 지금 오르는 단지는 어디냐면 여보 난 2단지 사고 싶어 아리팍 사고 싶어 대치 은마 이번에 하나 꽂아두고 싶어 잠실주공 5단지 장미 갖고 싶어 엘리트 레파 나 이거 갖고 싶어라고 구체적으로 얘기하는 단지들은 금매가 빨리 소진이 되고 잘 나오지도 않고 거래량이 붙었다 하면 가격이 올라가죠. 쉽게 정리하자면 이번에 적은 거래량 얼마나 늘어날지는 지켜봐야 되겠지만 이 거래량이 붙었는데 금매가 빨리 소진이 되거나 급매가 앞으로 없다 이러면 이번에 이 단지들은 가격 상승을 노려볼 수가 있다.
거래량 주시하며 기회 엿봐야
더 중요한 게 있어요. 이번에 한 번 올라가면 그다음에 지금 다시 하락하려면 거래량이 도대체 얼마나 다시 줄어야 될까요? 지금 여러분 이 거래량이 2년 동안에 4천 건 밑은 기본이고 천 건 밑으로 떨어진 거래량으로 만들어진 가격이 이거예요. 시장이 작살이 났는데 지금 만들어진 바닥이 이거란 말이에요. 근데 여러분이 만약에 이번에 미리 좀 싸게 사놨는데 좀 상승을 했는데 그다음에 wd으로 가려면 어떻게 돼야 돼요? 또 뭔가 큰 사건이 터지거나 또 거래량이 천 건 밑으로 떨어지거나 막 사실 이미 많이 날아갔단 말이에요. 다주택자들 지금 급매 던지는 분들은 계속 줄고 있어요. 이미 이게 증명이 되고 있잖아요. 옛날보다 원래 지금 거래량이 늘 때 처음에 급매들이 팔리면서 파란색이 떠야 돼요. KB에. 근데 안 뜨고 있는 건 예전에 비해서 급매가 줄어요. 지금 예전에 비해서 날아갈 사람들이 날아간 거예요. 막 이 사람들이 돈이 많아지거나 체력이 좋아진 게 아니라 날아갈 사람들이 날아가고 그냥 그 상태로 있는 거예요. 근데 앞으로 갈수록 wd로 갈 가능성은 계속 줄어드는 거예요. 이대로 가면은 그럼 이번에 만약에 여러분이 원해서 잘 잡아두면은 리스크는 과거에 비해서 줄어들고 앞으로 뭔가 상승력이 센 게 아니라 상승할 가능성이나 안정성은 올라간다는 게 제 판단이거든요. 그러면 만약에 예측대로 24년도가 흘러가게 되면 일단 그냥 지나갔을 때 여러분들은 좋은 기회를 한번 놓치는 게 되고 제 경험상 24년도가 만약에 그렇게 흘러간다면 25, 26년이 되면 그런 분들은 사는 게 더 어려워져요. 왜 그러냐면은 옛날 가격이 생각이 나고 또 많은 분들이 wd 얘기를 또 할 테니까 근데 26년도까지 가면 공급량이 진짜 부족하거든요. 지금부터는 여러분 나름대로 공부를 해보시고 가치관을 가지고 좀 판단을 하신 다음에 선택을 하는 게 이제 중요한 시즌에 들어섰다고 생각을 해요. 왜냐면 거래량이 24년도에 들어서 드디어 작년 9월달 이후로 살아나고 있고 상승하는 단지가 조금씩 나오고 있고 아직은 괜찮아요. 이게 이제 데이터화되면 언론에서 떠들 거예요. 제가 이거 라이브에서 말씀을 드렸는데 제 생각에 3월 달 아니면 4월 3~4월 달 안에 이 통계 자료가 서울은 양전 그러니까 약간 상승으로 전환될 것 같거든요. 지금 다녀보면 다니면 그게 왜냐하면 계속 보니까 그러면 또 사람들이 어떻게 반응을 할까요? 그 와중에 만약에 또 총선 결과가 뭔가 사람들이 부동산 가격이 움직일 수 있다는 결과물이 나온다면 만약에 나온다면 또 가뜩이나 바닥에 있던 심리가 바닥이잖아요. 많이 좋아지는 게 아니라 완전 바닥에 있던 심리가 조금만 좋아져도 이게 어느 정도는 또 나타날 수가 있거든요. 제가 다시 말씀드리지만 침체장이고 심리는 바닥에 눌려 있고 아직 희망적이지 않고 안 좋은 시장이에요. 설레발을 떠는 게 아닙니다. 하지만 이런 시장에서 항상 기회를 찾고 오히려 이런 시장에서 스타트하는 게 좋다는 게 제가 몇 년 동안 해온 얘기이기 때문에 그거는 말씀을 드리고 싶은 부분이거든요. 도움이 됐으면 좋겠고요. 내일도 좋은 하루 되세요. 감사합니다.