비아파트 부문에 월세 비중이 지금 70%를 넘어가고 있어 저는 그런데 이런 현상 당분간 계속될 이 현상이 가장 크게 영향을 미칠 게 어떤 부문이냐를 생각해 보고 비아파트의 전월세에 대해서 이야기를 좀 나눠볼까 합니다. 엊그제 뉴스 기사를 보니까 이런 기사가 났어요. 우리 부동산에서 비아파트 부문의 월세 비중이 지금 70%를 넘어가고 있다. 거의 폭등 수준으로 월세가 늘어나고 있다 문제다 이런 기사가 나온 걸 봤습니다. 이게 어떤 의미를 내포하고 있고 앞으로 어떤 영향을 줄 것인지 특히 아파트 시장에 이야기를 잠깐 드려볼게요. 매우 중요한 내용입니다. 잘 들어보세요.
비아파트의 향후 전망
비아파트라고 하면 뭘 얘기하는 건가요? 대표적인 게 빌라 오피스텔 이런 부동산들이죠. 과거에 이런 비아파트들의 전월세 비중은 대략 반 반 정도였어요. 전세 반 월세 반 통계를 봐도 지난 5년간 평균을 보니까 월세 비중이 대략 한 51% 정도 됐던 것 같습니다. 이랬던 게 최근 3년 동안 아주 가파르게 월세 비중이 늘고 있는 거예요. 2022년에 55%로 2023년에 66%로 넘어가더니 급기야 2024년 올해 들어서는 70%를 넘어선 거예요. 그러니까 이런 거예요. 빌라 10채가 있으면 그중에 7채 이상은 월세다. 사람들이 지금 전세를 다 기피하고 있다 이런 얘기입니다. 자 이런 현상이 일어난 근본적인 원인은 우리 모두가 알다시피 전세 사기 때문이에요. 지난 한 삼 년 동안 우리 부동산 시장의 큰 이슈였던 전세 사기 이 전세 사기는 대부분 아파트보다는 이런 빌라 오피스텔 다가구 이런 곳에서 많이 나타났거든요. 이러다 보니 이 임대 수요자들이 전세를 점점 더 기피하고 있는 거죠. 이런 현상은 당분간도 계속될 거라고 판단을 하고요. 그리고 수요만 줄고 있는 게 아니라 이런 빌라나 오피스텔의 공급도 많이 줄고 있어요. 당연히 요즘 누가 빌라를 짓고 오피스텔을 짓습니까? 정책적으로도 좋지 않고 세제도 좋지 않고 수요자들도 사지도 않고 임대도 안 들어오는데 누가 요즘에 빌라와 오피스텔을 공급을 하겠어요? 그러니 이런 비아파트 부문은 지금 수요도 줄고 공급도 줄고 특히 전세로는 아무도 안 들어가고 월세로만 하다 보니 주거 비용은 점점 더 올라가는 이런 악순환이 계속되고 있는 상황입니다. 특히 이런 월세가 늘고 있는 거에 불을 끼얹는 역할을 한 게 뭐냐면 정부에서도 이런 전세 사기를 줄이고 여기에 대처하기 위해서 전세보증보험의 비율을 급격하게 낮췄어. 지금 어떻게 돼 있냐면 전세보증보험을 들 수 있는 그 한도가 주택 공시가격의 126%까지로 딱 제한해 버렸어. 이게 어느 수준이냐 하면 과거에 할 수 있었던 전세 가격의 한 8- 90% 정도밖에 안 됩니다. 그러다 보니 빌라와 오피스텔의 공급자 임대인들도 이제 재미가 없는 거죠. 역전세만 오고 전세가격도 높이기가 어렵고 그러니 이런 공급도 줄어들고 있고 이런 악순환이 계속되고 있다. 이렇게 빌라나 오피스텔에 월세 비중은 늘고 전세가 줄고 이게 또 어떤 쪽의 풍선 효과를 일으키냐면 아파트 전세 시장으로 서서히 옮겨가고 있는 거예요. 주로 소형 아파트가 되겠죠. 그러면 우리 모두 알다시피 지금 아파트 공급이 부족해서 작년 여름부터 아파트 전세가격이 굉장히 오랫동안 오르고 있는데 여기에 빌라 전세 수요까지 아파트 전세 수요로 지금 옮겨오고 있다 이러면 아파트 전세 가격을 더 자극할 수밖에 없다 이런 논리를 생각할 수밖에 없는 것이죠. 그런데 이 현상은 당분간 계속될 수밖에 없을 것 같아요. 전세 사기가 아직까지 이렇게 판을 치는데 누가 빌라 오피스텔 전세로 들어가겠어요? 이왕이면 안전한 아파트 돈을 좀 주더라도 전세대출을 좀 더 받더라도 아파트 쪽으로 갈 수밖에 없는 것이죠. 저는 근데 이런 현상 당분간 계속될 이 현상이 가장 크게 영향을 미칠 게 어떤 부문이냐를 생각해 보면 결국 아파트 전세가격 상승이에요. 아파트 전세가격 상승 우리 모두 알다시피 지난 고금리 급격한 고금리 이후에 이 아파트 공급이 굉장히 위축돼서 지금 향후 2~3년 동안의 아파트 입주 물량 부족은 이미 기정사실화가 돼 있는 상황이에요. 이러다 보니 아파트 전세가격은 기본적으로 오를 수밖에 없는 상황인 거죠. 근데 과거에는 이렇게 아파트 공급이 일시적으로 끊긴 그런 위기 상황 부동산 안 좋은 상황 이럴 때 그 부족 부분을 이런 비아파트들이 대체를 해줬어요. 그러니까 아파트는 한 번 공급이 끊기면 이삼 년 동안은 그냥 확 끊겨버린단 말이에요. 그러니까 시장이 좋아져서 경기가 좋아져서 아파트 공급을 재개해도 그 시차가 있잖아요. 아파트를 짓기 시작하면 최소한 2- 3년은 걸리니까 그러니 그 부족 부분을 빨리 공급을 할 수 있는 이 비아파트들이 대체를 해줬어요. 빌라 같은 거는 빨리 지으면 4, 5개월이면 짓거든요. 그렇죠 그리고 실제 통계를 봐도 과거에 아파트 공급이 확 급감했던 시절 예를 들면 IMF 직후라든지 아니면 2008년 미국 리먼 사태 직후에 아파트 공급이 반토막이 났을 때 있거든요. 이럴 때 통계를 보면 빌라와 오피 스텔의 공급이 일시적으로 확 느는 그러니까 그 대체 역할을 훌륭하게 해 줬던 것이죠. 그런데 이 대체제의 역할이 이번 같은 경우는 좀 힘들지 않겠느냐 이런 생각을 해보는 거예요. 왜냐하면 아무리 정부에서 지금 뭐 세제 혜택을 주고 뭐 또 주택 수에 들어가지 않게 해 준다 이래서 혜택을 준다고 하더라도 지금 이 분위기 전세 사기로 인해서 벌어지고 있는 이 빌라 기피 현상 오피스텔 기피 현상이 쉽게 해결될 것 같지는 않은 거예요. 그렇죠 공급자들도 쉽게 빌라 오피스텔을 지으려고 하지 않을 것이고 수요자들도 쉽게 빌라 오피스텔 전세시장으로 뛰어들지 않을 거라는 거죠. 한동안은 기피 현상이 계속될 것이다. 그러면 아파트로의 임대 쏠림 현상은 좀 더 계속될 것 같고 그러면 아파트 비아파트 합쳐서 공급 부족 현상은 또 당분간 계속되지 않겠느냐 이런 예측을 조심스럽게 해 보게 되는 것이죠. 또 한편으로는 이런 기피 현상이 또 언제까지고 천년만년 계속되지는 않을 거예요. 그렇죠 어느 정도 임계점을 찍고 나면 가격도 굉장히 낮아져 있을 것이고 그러면 어떤 투자 가치라든지 또 실수요 가치라든지 이런 것도 올라갈 수밖에 없으니 내 집 마련이나 투자를 하시는 분들 입장에서는 그런 것도 잘 눈여겨보시고 또 지금 빌라를 소유하고 있는 분, 오피스텔을 소유하고 있는 분들은 굉장히 힘드실 건데요. 그렇죠 팔리지도 않고 임대도 잘 안 들어오고 근데 지금이 이제 가장 바닥인 시기다라고 보면 맞을 것 같아요. 한동안의 인식 변화 이것만 잘 버티면 또 좋은 시기가 올 거라고 생각하니까 이 힘든 시기를 지혜롭게 잘 넘기시면 좋을 것 같습니다.