살아나는 갭투자
여러분 안녕하세요. 롱자입니다. 요즘 전세가가 좀 올라가다 보니까 다시 갭투자 얘기가 좀 기사화되고 있는데요. 이거에 대해서 제가 좀 설명을 해드릴게요. 실전에서 뛰는 사람이 어느 정도로 다른 시야를 가지고 있는지에 대해서 제가 적나라하게 말씀드리고자 합니다. 그리고 갭 투자에 대해서 오랜만에 좀 말씀을 드려볼게요.
갭투자가 뭔지
일단 갭 투자가 뭔지에 대해서 좀 얘기를 해보죠. 너무 쉽게 설명하는 것보다 그냥 시원하게 클리어하게 말씀을 드릴게요.
여러분 지금 사는 것보다 잘 살고 싶으시죠? 위로 올라가고 싶으시잖아요. 그러면 갭투자하는 게 좋아요. 그리고 대출을 끼고 집을 사는 게 좋아요. 왜 그러냐면 많은 분들은 갭투자를 하거나 전세를 끼고 산 다음에 실패한 사례를 가지고 한 곱하기 천을 때려서 공포심을 넣어요. 팩트가 아니라는 건 아니에요. 망하는 사람은 나옵니다. 망할 이유가 없는 리스크가 없는 것에 대한 대가가 좀 죄송한 얘기인데 여러분 월급이거든요. 여러분 저한테 계속 그 상담 많이 하시잖아요. 월급이 적어요. 시급이 적어요. 왜 그런지 아세요? 그만큼 받는 게 정상이에요. 망할 리가 없잖아요. 무조건 들어가야 된단 말이에요. 한국에서는 고용자가 피고용자한테 월급을 안 주면 형사처벌이 가능해요. 감방 간다고요. 그 정도로 법이 엄격하고요. 미국이나 해외에서 한국에 와서 왜 이렇게 사업을 안 벌이는지 아세요? 한국이 선진국이다. 잘 나간다. 여러 가지가 갖춰져 있다고 얘기하는데 해외 기업들은 한국에 왜 이렇게 안 들어올까요? 고용 문화가 거의 쓰레기거든요. 제 말은 그 전문가들이 쓰레기라고 표현을 한 거예요. 제가 평가할 부분은 아닌데 해고가 안 돼요. 이렇게 얘기하면 제가 되게 악마처럼 보이시잖아요.
해고가 안 되니까 좋은 직원으로 대체가 안 돼요. 아마 몇몇 분들은 댓글로 제 말이 맞다고 해줄 거라고 저는 믿어요. 왜냐면 고인물 일도 못해 꿈도 없어 안 좋은 문화만 가지고 있는데 자리 지키고 위에 앉아가지고 명령지라고 시키고 외국어도 나보다 못해 능력도 안 되는데 월급은 더 받고 안 나가 해고가 가능했으면 진작에 갈아꼈죠. 대신에 국회의원들은 표를 얻겠지만 해고가 안 되는 이상 찐 선진 기업은 한국에 안 들어오는 게 지난 10년 동안에 미국이랑 유럽의 경제 전문가들의 평가예요. 한국의 고용 문화는 안 좋다는 평가를 받고 있어요. 물론 해고가 잘 되면 부작용도 있죠. 말은 그렇다는 겁니다. 좀 그거는 나쁘게 듣지 말아주시고요. 잘릴 이유가 없고 월급이 안 들어올 이유가 없고 이런 리스크가 없으면 받는 금액이 줄어들어요. 여러분 제가 그렇게 해놓은 게 아니잖아요. 또 뭐라고 하실까 봐 좀 겁이 나는데요. 투자라는 건 결국에 여러분이 돈을 벌고 그다음에 남들보다 좀 많이 벌기 위해서인데 오늘 뭐 좀 욕먹을 각오로 할게요. 이런 얘기들 되게 많이 하세요. 돈 벌 생각만 하지 말고 니 자산을 지킬 생각부터 하라고 하는데요. 그거는 돈이 많은 사람들 얘기고요. 돈이 일정 금액 이상 넘어가면 이 돈만 있으면 평생 먹고 살 걱정이 없으면 내가 하고 싶은 거 다 할 수 있으면 그 돈을 지키는 게 먼저예요.
상식이잖아요. 지금 충분히 행복한데 그 충분한 행복을 깰 이유가 있어요. 근데 오히려 나한테 와서 리스크에 대해서 얘기하는 사람들은 전 재산이 한 2천 3천 1억이 안 넘어가요. 지켜야 되는 거 맞아요. 저도 그거 동의할게요. 그분들이 정서가 저랑 약간 다르다는 걸 저도 이해를 하는데 그러면 악플 다셔도 좋으니까 그럼 한번 해보세요. 여러분 그 2천만 원 3천만 원 많아봤자 1억짜리 전재산을 지키기 위해서 최선을 다해보세요. 예금에 넣고 적금에 넣고 물론 요새 저 같은 사람들은 힘들어하니까 역시 내가 옳다고 말씀하시겠지만 한번 10년 후에 한번 봐보세요. 어떻게 되는지 제가 장기간적으로 한번 보여드릴게요. 어떤 차이가 나는지 인플레이션이나 자산시장이 한 번 올라갈 때는 엄청나거든요. 여러분 그거 아시잖아요. 여러분 보나마나 나중에 한창 올라갈 때 중간에 뛰어든다고요. 저는 이 초입 시장부터 있어봤잖아요. 그런데 남들보다 잘 살고 싶잖아요. 근데 내가 지금 가진 돈은 적어 근데 수익은 투자금에 비례하거든요. 잘 된다는 조건 하에 수익률은 투자금에 비례하는데 내가 가진 돈은 없어. 근데 남들보다 더 지키려고 해. 더 전세도 끼기 싫고 더 대출도 받기 싫어. 그럼 결과는 똑같아요. 남들이 이만큼 벌 때 난 이만큼밖에 못 벌어요. 이만큼 벌고 나서 이만큼 벌려고 한 사람 중에서 실패한 사람을 보면서 손가락질하면서 뭐라고 하겠죠 이게 현실이에요. 왜냐하면 사람은 공포심이 굉장히 극대화되는 동물이거든요. 쉽게 얘기해서 여러분이 만약에 지금 가진 게 많지 않다면 남의 돈 갖다가 투자를 할 수 있어야 돼요. 물론 위험합니다. 그건 제가 정말 수없이 말씀드렸잖아요. 제가 어떤 인생을 살아왔는지, 내가 왜 이렇게까지 리스크를 많이 지고 도전을 했는지, 내가 왜 미친놈 소리를 들어도 아무렇지 않은지 다 말씀을 드렸는데 정작 저를 좋아해주시는 분들은 그 스토리를 다 아는데 악플 따시는 분들은 스토리를 모르죠. 어쩔 수 없습니다. 그런데 돈이 없을수록 돈이 적을수록 리스크를 많이 지어야 돼요. 그러면 이 중간에 어떤 게 있어야 될까요? 공부하고 시행착오하고 도전하고 젊을수록 좋고 돈이 없는 사람은요. 노력이나 실력이나 시간으로 떼울 수밖에 없어요. 돈이 많은 사람은요. 좋은 입지에 가서 좋은 아파트 사면 돼요. 압구정동 청담동 사시면 끝이에요. 왜냐면 거기는 어디보다 방어력이 뛰어나고 장기 우상향해왔으니까요.
갭투자 사례
제 의견은 뭐예요? 갭 투자는 좋다. 좋을 수 있다. 저한테는 좋은 거예요. 저는 잘 활용할 수 있는 방법이 있다고 생각을 하니까요. 근데 이런 분들이 계세요. 갭투자는 나쁘다라고 말씀하시는 분들이 계신데 그건 잘못된 편견이에요. 갭투자가 나쁜 게 아니라 보증금을 안 돌려주는 게 나쁜 거죠. 제가 실제로 있는 예를 한번 들어볼게요. 아파트가 3억이에요.떨어져서 근데 전세금이 3억 5천이에요. 나빠요. 무슨 근거로 나쁘다고 하시는 거예요 혹시 정신 나가신 거 아니에요? 뭐가 나쁜데요? 무슨 일 났어요? 그래서 만기 때 3억 5천을 돌려줬습니다. 돈을 안 돌려주는 사람이 나쁜 거잖아요. 여러분이 지금 문제를 삼으니까 문제가 되는 거지 실제로 돈 빌려가서 안 갚는 사람 있잖아요. 채무 불이행 사건이 셀 수가 없어요. 그 사람들은 욕 안 하잖아요. 이거 주어가 끼니까 욕을 먹는 건데 이런 구조를 만든 건요. 국민 정서와 정부예요. 매매가랑 전세가랑 붙게 만들었잖아요. 제가 찐 해결법을 얘기해도 아무도 듣지도 않아요. 투기 조장한다고 그렇게 와 있는 현실이에요. 그리고 갭투자가 다시 늘어난다고 돼 있어요. 전세 끼고 매입이 크게 늘었다고 하는데 지금 거래량을 보시면 이게 늘어봤자 소용이 없다는 걸 생각을 하시면 되고요. 요즘 갭 투자를 옛날처럼 생각하고 접근하시면 큰일 납니다. 왜 그런지 좀 설명을 드릴게요. 여기 보시면 갭투자 사례를 몇 개를 가지고 왔어요. 이게 이미 세팅이 돼 있는 건지 어떤 사례인지 아무도 몰라요. 근데 저랑 같이 하시는 분들은 알아요. 매매를 하면서 전세를 놔달라고 하면 요새 생각보다 쉽지 않아요. 정말 주요 지역이 아니고서는 매매 대금을 전세금으로 치르는 게 옛날에 비해서 최소한 난이도가 10배 이상 올라갔는데 이게 왜 이럴까요? 제가 하고 싶은 얘기는요. 매매가랑 전세가랑 붙었다고 해서 지난 시장과 같지 않다는 거예요. 현장은 그렇지 않아요. 실전 파이터들은 그걸 느끼고 있지 못해요. 왜 그럴까요? 이게 제 영상들을 쭉 보신 분들은 그 안에 비밀이 숨어져 있습니다. 뭐냐 하면은 매매가랑 전세가랑 붙어봤자 전세가 옛날처럼 잘 안 나가요. 왜 그럴까요? 옛날 시장에 없었던 현상이 하나가 있어요. 여러분 이거 저 영상에서 얘기하는 사람 한 명도 못 봤어요. 근데 저는 제가 실제로 겪고 있기 때문에 알거든요. 여러분 전세가 왜 이렇게 안 나갈까요? 전세 수요는 여전히 있어요. 전세 거래량 보셨죠? 여러분이 이거를 세팅해서 될지 전 모르겠어요. 세팅 돼 있는 걸 수도 있어요. 전세가 껴져 있는 물건을 사도 갭 투자했다고 이 자료가 나가거든요. 이거예요. 매매를 하면서 전세를 놓으려고 했는데 전세가 안 구해지는 거, 전세 호가나 전세 거래 가격은 내가 3억에 샀는데 2억 7천이 맞는데 안 나가는 거예요. 그럼 내가 잔금을 못 치를 수가 있으니까 하기 어려워요. 갭 투자가 단순히 갭이 적다고 되는 시대는 지금은 아니라는 거예요. 그 이유는 전세로 안 가고 월세로 가기 때문이에요. 이해되시죠? 옛날에 세입자가 대부분 전세를 원했으면 지금은 진짜 안 그래요. 그래서 시세는 2억 7천이 맞아요. 그런데 안 나가는 거죠. 여러분 아시겠지만 매매한 다음에 전세로 잔금을 치르는데 잔금일까지 전 세입자가 안 구해지면 땡입니다. 구해지는 사람은 당연히 있죠. 그 예를 들었겠죠. 안 구해지는 사람이 옛날에 비해서 한 10배는 될 겁니다. 왜냐하면 제가 있을 당시에는 예전에 그런 시장에 전세는 거의 무조건 나갔으니까요. 전문가들은 수도권 전셋값이 오르는 추세지만 지역별 편차가 큰 만큼 역전세에 유의해야 한다고 조언한다고 하는데 역전세를 유예하는 거는 역사적으로 바뀐 적이 없어요. 지금 역전세가 아직 안 끝났거든요. 아마 올해 한 6월까지 이어질 텐데 좀 조기 마무리되면 한 4월 5월 중에 마무리가 될 거예요. 하지만 역전세는 역사적으로 있어왔고 지금 역전세가 나고 있는 거지 2년 후에 역전세가 날지 안 날지는 아무도 몰라요. 2년 후까지 그 지역에 입주가 진짜 많다 그러면 약간 좀 조심해야 되겠지만 그렇지 않고서는 역전세가 날 거라는 걸 미리 맞추는 건 쉽지가 않아요. 이번에 전셋값 폭락은 참 예측하기 어려운 영역이었거든요. 그래서 밑에 나오잖아요. 입주가 많은 것은 조심하는 게 좋다. 하지만 한 가지 더 조심해야 되는 게 있다는 거죠. 현장에서 갭만 적다고 사기에는 큰일 난다. 잘 알아보고 사야 돼요. 부동산 중개사님이 이거 전세 나가요 한다고 믿을 수 있는 시기는 지나갔어요. 왜 그러냐면 수요자는 전세를 떠나서 월세로 갔기 때문이에요. 그러면 월세로 받던 사람들이 언제 돌아올까요? 이게 제가 2년 전부터 말씀드린 거예요. 그 사람들이 돌아와야 여러분이 알고 있는 옛날 시장으로 돌아간다는 겁니다. 이 상황에서 일부 지역이 전세가율이 몇 프로가 넘었으니까 매매가가 오를 것이다. 섣부른 예측이라고 할 수 있죠. 그 안에 숨겨진 다른 요소들이 있다는 겁니다.
전세시장의 변화
사실 갭투자의 근원은 전세가잖아요. 이 전세라는 게 참 문화가 오래됐는데 최근 시장을 통해서 제가 본 전세시장은 체질이 바뀌었어요. 어떻게 바뀌었냐면 예전에 전세라는 것은 담보를 집으로 했어요. 내가 전세로 들어가서 만약에 돈을 못 돌려받으면 이 집을 받는다. 이 집이 담보물이다. 난 이 집을 믿는다라는 개념이 있었으면 지금은 이게 어떻게 된 건지 모르겠는데 집주인이 담보가 되는 거예요. 주인한테 돈을 빌려줬다는 개념이 되는 것 같아요. 그래서 집주인이 못 빌려주면 집주인을 감옥에 보내거나 집주인을 끝까지 괴롭혀서 받아낸다 이런 개념으로 좀 많이 변했거든요. 약간 다른데 그럼 거꾸로 얘기해서 전세를 놓는 분들은 앞으로 더더욱 조심할 수밖에 없는 거예요. 신중해야 되고 언제까지 여러분처럼 전세를 놓는 사람이 부족해질 때까지 수요가 계속 있는 시장에서 공급자가 이런 식이면 계속 늘기는 어렵거든요. 오히려 줄겠죠. 그런데 지금 과도기에서 너무나 힘든 시간을 보내고 있는 임대인분들에게 저는 좀 응원을 보내고 싶습니다.도움 됐으면 좋겠습니다.