우리나라 지금 전세가가 많은 전문가들을 비롯해서 오를 확률이 매우 높다고 지금 많이 얘기 듣고 계시죠? 저 또한 그렇게 얘기하고 있고요. 그러면 지금 과연 우리나라의 지금 서울에 특히 전세가는 과연 저렴한 수준인지 비싼 수준인지 좀 정확히 우리 팩트 체크를 해보고 가겠습니다.
전세가와 통화량
전세라는 제도는 전 세계에서 우리나라밖에 없는 제도죠. 그렇죠 그런데 이 전세라는 제도는 어떻게 보면 사용 가치죠. 실사용 가치 그런데 지금 이 전세가가 전세대금 대출이 지금 활성화되면서 어떻게 보면 이 전세가의 금융화라고 해야 할까요? 약간 이렇게 돈이 시중에 돈이 풀리는 양에 따라서 전세가격 등락이 일어나곤 하거든요. 그래서 지금 한번 살펴보겠습니다. 지금 보시는 화면은 보시는 것처럼 1986년부터 최근까지 우리나라의 통화량입니다. 그러니까 시중에 돈이 얼마나 많이 풀려 있냐 그런 의미로 보시면 될 것 같아요. 그리고 지금 보시는 이 파란 선은 서울의 전세가격입니다. 보시는 것처럼 우리 통화량이 이렇게 늘어남과 같이 서울의 아파트 전세가격 또한 장기간 이렇게 우상향 하는 모습을 보이고 있죠. 그런데 지금 이 시점 부분을 제가 일부러 비슷하게 맞춰놨어요. 그래야 통화량 대비 서울의 아파트 전세가격이 어떻게 움직였는지 확인해 볼 수가 있죠. 그런데 지금 전반적으로 쭉 보면 통화량 대비 우리나라 시중에 돈이 풀린 양에 대비해서 전세가격이 보면 더 위에 있는 걸 볼 수 있죠. 대부분 그런데 지금 여기 보시면 이쪽 작은 동그라미 있는 이 지역 이 시기 이 시기가 바로 우리 98년 IMF 시기입니다. 지금 전세가가 엄청 많이 빠지죠. 나라의 위기가 경제 위기가 생긴 만큼 그렇죠 그래서 지금 보시면 항상 이 통화량 대비 전세가격이 위에 있었으나 이 98년 IMF 이 시기는 통화량 대비 전세가가 통화량보다 밑으로 떨어져 있어요. 그리고 지금 거의 최근까지 그러니까 2022년 금리를 0.5%에서 3.5%까지 올리는 이런 충격이 오기 전까지 대부분 통화량 대비 전세가가 위에 있습니다. 지금 이 파란 선이죠. 그런데 지금 이 서울의 전세가격이 2022년 이렇게 급락하면서 실질적인 풀린 돈의 양보다 훨씬 지금 현재는 아래에 있는 상황이에요. 그래서 정리해 보면 IMF와 같은 버금가는 지금 전세가격이 큰 폭으로 떨어졌고 오히려 지금 돈이 풀린 양에 대비해서 IMF보다 지금 서울의 전세가격은 더 저렴한 시기다 이렇게 정리하면 될 것 같습니다. 그래서 지금 서울의 전세가격은 통화량 대비 전세가격은 98년 IMF보다 가격이 전세가격이 지금 더 저렴한 시기다 이렇게 정리하면 될 것 같습니다. 그러면 우리의 경기도도 살펴볼게요. 경기도의 2010년부터 최근까지 통화량과 돈의 양과 그리고 경기도의 전세가격입니다. 경기도의 아파트 전세가격은 지금 보시는 것처럼 여기 지금 이렇게 경기도도 마찬가지로 통화량 대비 항상 전세가격이 살짝 높은 위치에 있었죠. 그런데 지금 보시면 통화량이 현재 우리나라의 통화량이 여기만큼 수준인데 거기보다 훨씬 낮은 수준의 전세가격이 형성되어 있다 이렇게 보시면 될 것 같습니다. 그럼 인천도 한번 가볼게요. 지금 인천은 2022년 엄청난 금리 인상과 함께 엄청난 공급까지 함께 맞이한 지역이죠. 보시는 것처럼 98년 IMF 때 이렇게 통화량과 인천의 전세가격이 거의 비슷한 수준에 올라왔다가 지금 보시면 이렇게 22년 전세가가 급락하면서 통화량보다 전세가가 훨씬 낮은 수준의 위치하고 있어요. 우리 서울도 마찬가지고 경기도도 마찬가지고 인천의 도시도 아파트가격 아파트 전세가격이 통화량 대비 지금은 매우 낮은 수준이다. 인천도 통화량 대비 전세가격이 IMF보다 지금 훨씬 낮은 시기다.
향후 전세가격의 흐름
우리가 이렇게 지금 지금의 전세가격은 전반적으로 서울과 주로 수도권들 전세가격은 통화량 대비 과거에 비해서 매우 낮은 가격이라면 그럼 향후 전세가격의 흐름은 좀 어떠할까 우리가 한번 좀 생각해 보도록 하겠습니다. 지금 보시는 화면이 20년부터 2028년까지 서울의 입주 물량입니다. 보시면 22년과 23년 입주 물량이 그때도 부족한 시기였죠. 그러고 24년 올해 작년과 재작년에 비해서 매우 부족하고 내년에는 올해보다 조금 있긴 합니다만 입주 물량이 신축의 입주 물량이 매우 부족한 시기죠. 그러고 26년과 27년 여전히 입주 물량이 매우 부족합니다. 지금 지난 정부에서 계속 이 수요뿐만 아니라 공급까지 엄청 눌렀죠. 재개발 재건축 관련해서 이런 지역 해제를 해버리고 그리고 지난 정부에서 했던 이런 방향성이 이제 와서 지금 나타나고 있는 거예요. 공급 부족으로 그리고 지금 3기 신도시를 부랴부랴 발표하고 2년 내 3년 내 입주를 시키겠다 이런 말도 있었지만 벌써 지금 3기 신도시를 발표하고 2년 3년이 벌써 지난 시점이에요. 그리고 제가 보기엔 2028년도 2029년도에도 3기 신도시는 입주하기 힘듭니다. 그래서 지금 서울의 전세가격은 매우 저렴한 시기고 향후 입주 물량까지 현재도 그렇고 매우 부족해지는 시기라서 전세가 상승이 상승할 확률이 매우 높다. 지금 현재도 이미 시작됐죠. 전세가 상승이 그리고 또 하나 지표를 보겠습니다. 지금 보시는 지표는 우리 서울의 전세 매물의 개수입니다. 보시는 것처럼 22년도에 엄청나게 전세자금 대출 금리가 올라갔기 때문에 사람들이 전세보다 월세를 많이 선택하면서 전세 매물이 많이 쌓이고 지금 엄청나게 쌓였죠. 2022년도에 그리고 나서 지금 전세가격이 많이 떨어진 이후에 다시 전세가가 매력적으로 느껴지는 거예요. 그리고 나서 전세 매물이 급격하게 소진되다가 우리 지금 지난 23년 9.16 대축 작년 가을이죠. 그때 지금 이런 여러 가지 대출들 같은 걸 조금 옥재하면서 분위기가 조금 전세 매물이 쌓이던 분위기다가 지금 다시 전세 매물이 급격하게 소진되고 있어요. 그래서 기축의 전세 매물이 지금 급격하게 소진되고 있고 그리고 서울의 신축의 공급도 매우 부족하다. 그리고 지금 이렇게 기축의 매물이 그럼 늘어날 수도 있잖아요. 여러분 이런 질문을 하실 수 있어요. 근데 지금 여러 가지 정책상 귀축의 전세 매물이 늘어나기 어려운 환경이에요. 왜냐하면 우리나라의 전세 매물의 공급은 민간에서 그러니까 투자자들이 집을 사서 전세를 내놓잖아요. 그러면 그 매물이 81%라는 거예요. 근데 지금 취득세가 거의 최고 13.2%까지 내야 하잖아요. 기축에 투자자들이 투자를 하기에는 그래서 지금 투자자들의 손목이 지금 다 묶여 있는 상황이거든요. 그래서 오히려 전세 기축의 매물이 늘어날 확률이 매우 어렵다. 그리고 지금 이렇게 전세 또한 이렇게 서울과 같은 곳은 공급 물량보다 이렇게 유동성의 공급 금리의 이렇게 인상과 하락에 따라서 아파트 가격도 전세 가격도 오히려 더 많이 오르고 내리고 더 연관관계가 많거든요.
정리해 보자면
지금 보시면 우리나라의 기준금리가 2022년도에 거의 1년 만에 거의 7배를 이렇게 올렸죠. 그리고 지금 거의 1년 반 가까이 3.5%에서 계속 횡보하면서 지금 올해와 내년은 이 기준금리가 내려갈 확률이 매우 높은 상황입니다. 그러면 정리하면 신축의 매물이 늘어나기 힘든 구조이고 그리고 기축의 전세 매물 또한 매우 늘어나기 힘든 구조이며 유동성에 영향을 많이 받는 이 전세자금 대출이랄지 이런 금리 또한 내려올 확률이 높아진다. 그러면 전세가가 향후 계속 오를 확률이 매우 높은 지금 서울과 주요 수도권의 상황입니다. 또 한 번 정리하겠습니다. 서울 신규 입주 물량이 올해 매우 부족하고 향후에도 그러하다. 그리고 3기 신도시는 2030년도나 되어야 입주가 가능하다. 서울의 전세 매물이 또다시 급감하기 시작했다. 그리고 기축의 전세 매물이 나오기 힘든 구조다. 그리고 기준금리가 지금 정점에 달했고 지금 1년 반 넘게 횡보하고 있으며 기준금리가 내려간다면 전세자금 대출금리도 향후 안정세 하향세를 보일 확률이 높다라고 정리하면 될 것 같아요.