이걸 다 봐도 결론은 뭐다 _이거다
여러분 안녕하세요. 장입니다. 어제는 이제 콘텐츠들을 보고 이제 작년에 특례 보금자리론이 시장을 살려놨다는 내용에 대해서 저는 생각이 다르다. 물론 시장이 방향이 그렇게 된 게 아니라는 건 아니지만 데이터가 나와 있으니까 제가 하고 싶은 얘기는 특례 보금자리론이 거래량을 늘렸을지 모르지만 가격 상승을 일으킨 주요 원인이 될 수 없다. 그렇게 해석은 불가능하다. 그러므로 이번에 신생아 특례 대출로 거래량이 살아나고 있지만 시세 상승을 예측하는 건 작년과 대조하고 싶다면 작년과 비교할 거라면 가정법이에요. 좀 어렵지 않겠냐라는 얘기를 한 거고요. 제가 주변에 요새 고민이 아니고요. 고민을 넘어서 고통을 호소하는 분들이 꽤 많이 있거든요. 그런 고통과 고민들에 대해서 이렇게 정기적으로 신문 기사들을 몇 가지 모아서 저의 인사이트를 말씀드리는 시간을 갖는데요. 이거 지금 기사가 한 10개 가까이 되는데 한번 쭉 볼게요.
약발 없는 세제 혜택 미분양은 쌓여간다
첫 번째 기사인데요. 약발 없는 세제 혜택 미분양은 쌓여간다. 단순 세금 감면만으론 수요 유입 어려워 해결책은 가격 조정 나왔는데요. 우리 역사를 보면 미분양이 낫다고 가격 조정으로 해결을 본 적이 별로 없어요. 사실 있습니다. 건설사 입장에서 시행이나 시공사가 정말 가격을 낮춰서 수요자가 완벽하게 납득 가능할 정도로 낮추면 본인들은 이제 마이너스로 짓는 거죠. 회사가 어떻게 될지 모르겠지만 그러면 해결이 가능하겠죠. 원칙적으로 하지만 한 번 미분양이 나고 수요자가 떠나면 잘 안 삽니다. 역사적으로 보면 정부가 세제 혜택을 주고 투자가 가능하게 해 줬을 때 이게 싹 다 해결이 됐어요. 제가 굳이 이 기사를 왜 읽냐면은 지금 지방 투자하신 분들 중에 미분양이나 악성 미분양 그리고 추가 공급 물량 때문에 희망이 안 보이는 분들이 계실 거예요. 제가 희망 고문하려는 게 아니라 팩트를 전달해 드릴게요. 거기가 그렇게 포기하고 떠나는 분들이 쭉 나오다가 건설사도 망하고 건설사가 망할 때 저축은행을 몇 개를 엮어요. 그래서 이러면 안 되겠다. 지방 내수 경기 다 죽는다. 정치적인 부분 중요한데 아무튼 내수 경기나 지방 경기를 살리기 위해서 미분양만큼은 해소를 해야 되겠다. 그러니까 예를 들어서 미분양 사면은 취득세 감면 양도세 5년 감면 세금 아무것도 안 내게 하겠다. 나중에 가격 올라가면 네가 다 가져가라. 다만 그렇게 두 가지 미분양만 해소를 해서 지역 경기 좀 살려주고 두 번째 세를 놔라 이렇게 되게 되면 미분양이 쌓여 있건 악성 미분양이 쌓여 있건 앞으로 공급이 있건 간에 역사적으로 이걸 전부 다 무시하고 반등하면서 가격이 쫙 올라갔던 적이 한국에는 역사로 남아 있습니다. 이건 알고 계셔야겠죠. 즉 정부가 어떻게 하느냐가 제일 중요한 게 지방의 미분양 시장인데 무조건 희망이 없다고 하는 건 아니라는 거예요. 역사는 반복될 수 있기 때문인데 문제는 불확실하죠. 하지만 이걸 알고 있는 사람과 모르는 사람은 앞으로 시장을 예측하고 대응함에 있어서 뭔가 차이점이 있을 거라고 생각을 해요. 우리 집 아무도 안 짓겠대요. 딜레마에 빠진 재건축 이것도 요새 오해가 많은데 저도 오해를 좀 만든 것 같은데요. 재건축은 정부에서 주택 공급을 하기 위해서 서울에서는 필수 과제란 말이에요. 이걸 안 하면 주택 공급은 불가능해요. 그럼 앞으로 어떻게 될까요? 일부분들이 오해하시는 게 그럼 정부에서 공급이 아쉬우니까 건설사의 말을 듣겠구나 분양가를 올려주든지 뭔가 혜택을 주겠구나 이렇게 말씀을 하시지만 역사적으로 정치하시는 분들이 건축 쪽에 뭔가 혜택을 주면 인기가 거의 무조건 떨어지거든요. 잘 안 해요. 그래서 어떤 방법을 쓸지는 여러분이 지켜보셔야 돼요. 예를 들어서 건설원가를 확실히 낮출 수 있는 뭔가 공법이 나오든가 아니면 뭔가 건설사와의 합의를 만들어낸다든가 아니면 건설사의 세금 혜택 자체를 직접적으로 준다거나 아니면 분양가를 좀 중간에 조율을 해준다든가 아니면 시장을 좀 살려준다든가 이 시장 수요가 살아나면 얘기가 달라지거든요. 정말 이 모든 게 분양가를 받아들이는 폭이 달라져요. 모두 다른 얘기가 될 수 있어요. 예전에 재개발 재건축 시장 한번 죽어난 적이 있거든요. 2009년 이후로 2012년까지 근데 싹 다 사라져서 나중에 폭등을 했거든요. 그때를 생각하면 정부가 우리가 무조건 건설사의 편을 들어주는 건 답이 아니라는 걸 알고 있을 건데 이거는 앞으로 좀 지켜보셔야 되는데 아무튼 역사적으로 보자면 결국 공급이 되는 방향으로 가긴 가는데 이 둘 다 마찬가지예요. 지켜봐야 됩니다. 그런데 역사적으로 해결은 됐었다는 겁니다. 서울 곳곳의 공사비 갈등 또 시공사 계약 해지 엄포 이것도 마찬가지고 옛날에 있었던 일이기도 하고요. 이번에 제일 심하긴 해요. 역사적으로 그런데 시간이 걸렸지만 해결이 됐었다.
전셋값 고공행진에 고개 드는 갭투자
3천만 원의 3억 아파트를 전셋값 고공행진에 고개 드는 갭투자 이거 많이들 말씀하시는데 이거 한번 가서 해보십시오.
저는 그냥 투자하는 사람이잖아요. 지금 전세가 이렇게 안 나갑니다. 이거 제가 수업시간에 좀 오픈을 해드렸는데 현장에 나가서 확인하면요. 매매가랑 전세가가 붙어 있어도요. 전세가 잘 안 나가요. 여러분 투자하시는 분들 알죠? 요새 임차로 들어오시는 분들 매매가 확인하시는 분들 많고요. 법인이면 계약 안 하고요. 이 정도로 전세가율이 높으면 보증보험 때문에 안 들어오기도 하고요. 무엇보다 전세를 내가 원하는 잔금일자에 맞추지 못하면 갭투자는 성립을 하지 않지만 월세와의 경쟁 때문에 전세가 나가는 빈도와 전세가격 자체가 지금 일치하고 있지는 않습니다. 이거는 현실적으로 아직 성립하기 어려운 지역이 많은 얘기예요. 어떤 지역은 가능하긴 합니다. 하지만 아직 아니다. 예전 같은 시장을 아직 상상하기에는 이르다라고 말씀드리고 싶어요.
구분상가 투자 괜찮을까?
구분상가 투자 괜찮을까? 이건 제가 좀 짧게 말씀드릴게요. 아파트에 비해서 수학적으로 미니멈이에요. 중간이 아니고 미니멈 바닥 10배 이상 공부할 생각이 없으면 구분산과 투자는요. 그냥 절대 하지 마세요. 이게 난이도가 진짜 높아요. 제가 해봐도 어렵거든요. 경매로 하셔서 정말 잘 해야 이게 이거 돈 버는 분들 많아요. 구분상가 여러분이 우리가 오픈이 안 돼 있어서 그렇지 이걸로 진짜 그냥 알부자처럼 사시는 분들 되게 많아요. 그런데 그분들이 얘기하는 방법을 보면 우리가 일반적으로 아는 방법이랑 되게 다르고 리스크가 크고 실수 한 번 하면 헤어 나오기가 어렵기 때문에 구분상가 투자는 난이도가 거의 최상단에 속해 있다고 알아두시면 돼요. 통 건물이랑 달라요. 구분상 가는 여러분 이 땅에 대해서 뭘 어떻게 할 수 있는 권한이 없어요. 지분으로 갖고 있는 겁니다.
분양 참패 대구 미분양 시한폭탄 터지나
분양 참패 대구 미분양 시한폭탄 터지나. 요거 좀 지켜보셔야겠죠. 아까 제가 말씀드렸던 거 요거 있죠. 이거는 대구를 일단 보시는 게 좋지 않을까 싶어요. 뭔가 정부 대책이 나오면 대구를 먼저 생각해서 나올 가능성이 높지 않을까 근데 또 생각보다 대구가 잘 버텨내버린다 그러면 또 다른 얘기가 될 수가 있거든요. 세 채 청약에 100만 명 1억 로또 청약 이때는 사라진다 사라진 다기보다 여기 쭉 나와 있지만 분양가는 올라가고 있고 이제 분양가 상한제 적용 지역이 이런 로또 청약이 나오는 건데 이게 여러분 이번에 해보시면 아셨을 거예요. 이게 당첨되는 게 정말 어려워요. 그러니까 청약을 이런 청약을 기다리고 있는 분들이 가장 좀 혼란스럽기도 하고 시간이 계속 뒤로 밀려가기도 하는데 예전에 저 이거 보면 판교 생각나거든요.
판교 분양할 때 경쟁률이 정말 심했어요. 그러다가 나중에 결국 여긴 아직 그렇지는 않은데 분양의 피가 붙기 시작하고 뒤에 분양가가 올라가기 시작하고 그러면서 뒤에 경쟁률이 더 올라갔어요. 그러니까 이거 청약 믿고 전월세로 살고 있던 분들이 결국 분당까지 집을 사기 시작하면서 전체 시장이 들썩였던 때가 있었거든요. 이거는 저는 청약을 확률이 있으니까 뭐라고 말은 못하겠지만 어정쩡한 점수를 가지고 있는 분들이 이런 로또 청약을 가져가는 시대는 급격히 사라질 거라고 생각하고 그분들께서는 다른 형태로 청약이 무조건 이런 것만 있는 건 아니니까 다른 형태로 내가 주거지를 해결하는 방법도 미리미리 플랜을 짜놓는 게 좋다. 그게 현명할 것이다라고 얘기하고 싶어요. 위계약 속출했던 서울 신축 단지 지금은 귀한 몸 이거는 제가 기존에 말씀을 드렸었는데 제가 말씀드렸잖아요. 뭔가 안 된다 하지 마라 겁주시는 분들이 이거에 대해서는 전혀 책임감을 느낄 필요가 없고 사람들이 따지지 않아요. 왜냐면 어차피 안 할 사람들이 모여서 보는 곳인데 저는 거꾸로 뭔가 하는 게 좋다고 얘기했다가 가격이 떨어지면 거의 뭐 법의 심판을 받는 준하는 대접을 받는단 말이에요. 받아들입니다만 억울하다 이런 게 아니라 여러분들이 실제로 뭔가 하는 사람들이 모이는 채널이 있고 실제로 뭔가를 할 일이 없는 사람들이 있어요. 할 일이 없다는 게 투자를 안 한다는 게 나쁜 건 아니에요. 선택인데 만약에 여러분이 콘텐츠를 보시는 게 목적이고 또 그걸 넘어서 실제로 뭔가 내가 공부한 거를 현재 사회에서 뭔가 해보고 싶다. 실제로 뭔가 실행해보고 싶다면 실제로 이걸 하시는 분들이 모여 있는 채널을 전 추천해 드리고 싶어요. 제 채널이 약간 그런 곳인데, 요새 보시면 다들 힘들어하시잖아요. 하지만 뭐 하면 안 된다 폭망 했다. 여러분 이거 예전에 지금 검색 한번 해보시면 이거 하면 집안 풍비 박산난다고 겁을 있는 대로 주셨었는데 제가 뭐라고 그랬었냐면 올림픽 파크 포리온 있죠. 이거는 제가 뭐라 그랬냐면 무조건 하는 게 맞다고 말씀드렸어요. 그 정도로 강력하게 틀렸으면 또 어떻게 했겠어요? 저를 근데 전 이거는 정말 자신 전 말해도 되거든요. 이것만큼은 이렇게 돌아가기도 하는데 아무도 여러분이 놓친 기회는 책임지지 않아요. 다 반대급부도 마찬가지인데 사람들은 읽는 거 남이 망하는 거에 대해서 다르게 반응한다는 겁니다. 전세가 1억 5천 싸다. 실거주 의무 풀리자 수혜 지역은 여기 예전에 제가 말씀드린 거죠. 전세를 구하는 분들은 이런 곳들을 노리는 게 좋다. 그리고 이런 것들을 노릴 거면 입주가 시작되기 전부터 급매가 제일 먼저 빠지거든요. 그러니까 과감해야 돼요. 이거는 뭐 법적으로 안전한 건 미리 살펴보셔야 되는 건데 신축 단지 그러니까 뭔가 전세 물건이 한꺼번에 없는 단지에서 제일 빨리 계약을 하셔야 돼요. 그럼 매물이 제일 먼저 빠지거든요. 근데 좀 확실히 싸요. 몇 달 전부터 나오거든요. 그런 것들을 계약하면 이거는 실제로 이득이다. 왜냐면 내 돈을 아끼든 이자를 아끼든 실제 목돈을 아끼든 내가 다른 일을 할 수가 있기 때문에 이거는 맞는 얘기다. 그래서 전세를 구하는 분들은 눈여겨볼 만하다 이렇게 말씀드리고 싶고요. 기사가 더 많이 있지만 오늘은 이 정도까지 말씀드리면 도움이 되지 않을까 싶습니다. 도움 됐으면 좋겠습니다. 감사합니다.