시세 차익이 없기 때문에 어떻게 보면 지금 시점에서는 투자하기가 좀 꺼려진다. 2024년 조심해야 될 부동산 딱 세 가지만 좀 알려드리면 좋을 것 같아요.
재개발 투자
첫 번째는 재개발인 것 같아요. 사실 재개발 자체는 문제가 없거든요. 옛날부터 있던 종목이고 지금도 계속 유효한 종목인데 이게 이제 지금은 투자 수요보다 실수요에 의해서 움직이고 있는 시장이잖아요. 그러니까 그 반대되는 것들이 다 문제가 되거든요. 실사용이 불가능한데 오로지 투자 수요로만 움직이는 부동산 그 대표적인 게 사실은 주택에서는 재개발이거든요. 그러다 보니까 이게 재개발의 경우는 투자 수요만 있고 또 시간이 많이 걸려요. 그래서 재개발 전체가 다 안 좋다는 게 아니라 시간이 너무 많이 남아 있는 재개발 그리고 최근에 변동 사항이 너무 많죠. 어떤 변동 사항이 있냐면 인건비 자재비가 너무 많이 올랐죠. 그러다 보니까 최초에 계획했던 그 조합원 분양가보다 분양가가 높아지는 경우가 너무 많아요. 그걸로 인해서 지금 조합하고 시공사 하고 소송들이 많이 벌어지고 있고요. 시간이 지연되고 있죠. 그 지연이 다 돈이거든요. 그래서 재개발 투자를 과거보다는 조금 더 보수적으로 접근할 필요가 있다. 그리고 재개발 투자를 할 거라면 차라리 신축 아파트를 선택하는 게 보다 안전한 선택일 수도 있다 이런 이야기를 해주고 싶었죠. 사실 재개발은 단계들이 있잖아요. 조합 설립부터 시작해 가지고 사업 시행 관리 처분 쭈르륵 있는데 어디까지는 되고 어디까지는 안 된다고 볼 수는 없어요. 지금 쟁점은 뭐냐면 조합원 분양가가 확정이 났느냐 여부거든요. 그래서 이 부분을 가장 관심 있게 봐야 되고요. 그것들이 확정됐는지 안 됐는지 근데 보통은 이제 관리처분 인가가 나고 조합원 동호수 추첨하기 직전에 확정된 조합원 분양가를 알려줘야 되거든요. 근데 그전까지는 사실은 다 예상치고 확정이라고 보기가 어려워요. 그래서 어느 단계까지는 된다 이런 게 없어요. 그래서 정말로 안전하게 하려면 조합원 분양가가 확정됐는지를 체크하는 게 제일 중요할 것 같고 과거에는 재개발 투자할 때 재개발 투자는 어느 단계에 들어가야 돼요? 이 질문 되게 많이 했었는데 일반적으로 이런 얘기 많이 하죠. 책에서 나오는 이야기는 사업시행 인가 정도 났으면 어려운 고비를 이제 넘겼다고 보시면 됩니다. 이런 얘기를 많이 했는데 지금은 그 단계가 넘어갔다고 하더라도 조금 더 보수적으로 보는 게 맞지 않을까 그런 생각이 듭니다.
원룸 오피스텔 투자
두 번째는 이제 원룸 오피스텔 그다음에 어설픈 상가예요. 이 둘의 공통점이 있죠. 오피스텔이랑 상가의 큰 단점 중에 하나가 매매 상승이 적다는 거예요. 대신에 월세 수익률이 다른 종목들보다 높죠. 그 현금 흐름 때문에 선택을 했던 종목이거든요. 그러니까 시세가 안 올라도 매월 충분한 현금 흐름을 가져다 주기 때문에 문제 될 게 없었어요. 근데 지금은 금리가 높아졌죠. 차라리 그 돈을 오피스텔을 안 사고 그냥 은행에 넣어놓는 게 더 나을 수도 있다는 거예요. 그만큼 옛날보다 재미가 없어졌다는 거죠. 근데 이제 우리가 이 어려운 시간들을 잘 버티면 나중에 시세를 회복을 하는 시기도 올 거고 그러면 그때 시세 상승을 같이 맞이하면서 이것들을 극복해 나가야 되는데 오피나 어설픈 상가들은 이 기간 동안도 월세 수익률이 그냥 그저 그렇고 상대적으로 그다음에 시간이 지나도 시세 차익이 없기 때문에 어떻게 보면 지금 시점에서는 투자하기가 좀 꺼려진다라는 이야기를 하고 싶었던 거예요. 일단은 원룸에 대한 거고요. 아파트형 사이즈 큰 것들 얘기하는 거잖아요. 그런 것들은 월세 수익률이 안 나와요. 애초에 그래서 목적 자체가 얘는 수익형 부동산이라고 볼 수가 없거든요. 좀 다르게 좀 봐줘야 되지 않을까 싶고요. 그래서 지금 같은 시기에는 오히려 이런 종목을 사기보다는 차라리 가격이 저평가돼 있고 또 시간을 좀 버티다 보면 상승할 수 부동산을 사는 게 조금 더 낫지 않을까 싶고 만약에 이걸 내가 역으로 좀 이용하고 싶다면 오히려 이제 정말로 급매물을 찾거나 경매로 저렴하게 사게 되면 일반적인 수익률이 아니라 훨씬 더 높은 월세 수익률 세팅이 가능할 거예요. 이렇게 해두면 시세차익이 안 나더라도 가져갈 만하죠. 근데 그게 아닌 상황이라면 좀 주의가 필요하다는 거죠. 나중에 못 팔 거거든요.
다가구 투자
세 번째가 이제 다가구예요. 원룸은 이제 원룸 오피스텔을 말한 거고요. 다가구 안에도 원룸이라는 게 있지만 사실은 그거는 이제 개별 등기가 가능한 게 아니라 일반적으로 이제 빌라 이런 것들은 다세대라고 부르고 빌라들도 원룸보다는 사실은 2룸 이상이 훨씬 더 많거든요. 그리고 다가구는 이제 건물 전체를 말하고 원룸 투룸 때로는 3룸 주인 세대 위층에 같이 섞여 있지만 소유자가 1명이잖아요. 근데 이 다가구가 위험한 이유는 뭐냐면 사실 다가구 자체는 훌륭해요. 문제가 없거든요. 근데 이게 왜 지금 문제가 되냐면 다가구는 원래 주인이 거주하면서 월세를 받을 수 있는 진짜 거의 유일한 주택 투자거든요.
아파트에서는 그게 어렵잖아요. 에어비앤비를 안 하고서는 그리고 월세 수익률이 생각보다 다른 종목보다 굉장히 높아요. 근데 공실률은 낮아요. 되게 안정적이죠. 그리고 토지를 많이 깔고 있어서 시간이 많이 지나면 시세도 웬만하면 다 올라요.
특히 서울에 있는 곳들도 되게 많이 올랐거든요. 근데 이제 이 다가구가 지금 왜 주의해야 되냐면 전세로 일부 끼어 있고 월세로 끼어 있는 물건들이 많아요. 다가구가 적게는 5세대에서 많게는 19세대까지 있거든요. 그럼 그중에 19세대가 있는데 7개에서 12개는 전세고 나머지가 월세로 돼 있다 그랬을 때 옛날에는 이런 물건들이 투자금이 적게 들어가고 효율적이고 좋았거든요. 근데 지금은 뭐가 문제냐면 전세 보증보험 가입이 안 돼요. 왜냐하면 보증보험사에서 굉장히 까다롭게 보고 있고 주택 가격 자체를 신축 다가구인데도 불구하고 굉장히 낮게 측정을 해버려요. 그러니까 그 허용 범위에 들어오지를 않아요. 그래서 어쩔 수 없이 월세를 놔야 돼요. 근데 누군가가 전세로 세팅되어 있는 다가구를 사게 됐을 때 만기가 돌아오면 어떻게 되죠? 보증보험 가입이 안 돼요. 그러면 전세 연장을 못하겠죠. 그리고 전세 연장을 할 수 있지만 보증보험 가입이 안 되면 임차인들이 아예 전세로 안 들어와요. 그러니까 결국은 이거 월세로 전환해야 된다는 거죠. 근데 이게 한 개가 아니라 여러 개가 있잖아요. 그 비용이 너무 크다는 거죠. 그래서 주의가 좀 필요하다라는 거죠. 만약에 다가구를 정말 사고 싶다면 월세 위주로 세팅된 다가구를 사거나 아니면 처음부터 전세가 좀 끼어 있다 하더라도 내가 여유 자금을 가지고 월세를 전환할 계획을 가지고 사면 괜찮다 이렇게 볼 수 있어요. 빌라는 개별 물건이기 때문에 이게 전세 물건이 여러 개가 동시에 돌아오지가 않거든요. 그래서 그나마 괜찮다. 그리고 빌라는 임대인이 위험한 종목이라기보다는 오히려 임차인이 위험한 종목이죠. 그리고 빌라는 이미 다 지어져 있는 물건이고 특별한 이슈가 없어요. 그리고 임차 수요가 있는 빌라면 크게 문제 될 건 없어요. 다만 예전보다 그 빌라와 이런 이슈들 때문에 전세 들어오려고 하는 수요가 좀 적기 때문에 월세를 희망하는 사람들이 좀 더 많아졌거든요. 그런 부분들만 좀 고려하면 되지 않을까 싶습니다. 빌라는 사실 월세 수익률이 높지 않아요. 반지하가 아닌 이상은 일반적인 빌라를 사서 수익률이 높지는 않고요. 다만 시세 차익을 기대하고 사는 건데 매매가가 저렴하니까 그리고 아파트보다 조금 더 소액으로 살 수 있으니까 그래서 사실은 사는 목적이 조금 더 큰 것 같아요. 제가 오늘 알려드린 이 세 가지 종목 말고도 모든 부동산은 사실 리스크가 있죠. 그래서 항상 좀 의심하고 또 검증하려는 생각을 가지고 임하면 좀 더 좋지 않을까 싶습니다. 부동산 다 나쁘다 이런 개념은 아니고요. 트렌드가 있고 또 시기마다 이게 바뀌는 것들이 있으니까 그런 쟁점 사항들을 좀 잘 체크해서 하면 좋겠다는 마음으로 조금 말씀을 드렸습니다.