요즘 여러분이 느끼는 서울 부동산 상황은 좀 어떠신가요? 어느 곳은 투자자들이 들어오고 있다 또는 어느 곳은 지금 크게 떨어진다. 이런저런 말들이 많죠. 전반적으로 매매가는 주춤한 가운데 전세가는 지금 생각보다 큰 폭으로 지금 에너지를 채워가고 있습니다. 얼마 전 그 뉴스 기사를 하나 봤는데 사실 전세가가 서울을 비롯해 주요 수도권이 많이 오르고 있으니까 벌써 갭투자들이 들썩이고 있다 이런 기사를 제가 봤는데요. 이런 기사를 보셨을 때 불이 여러분들은 이런 기사만 보고 그냥 지금 부동산 시장을 예감하시거나 직감하시거나 그럴 수 있는데요. 제가 팩트 체크를 해드리면서 지금 과연 서울 부동산 시장은 좀 어떠하고 전세 상황은 어떠한지 그리고 실제적으로 투자자가 진입하고 있는지 나는 4,050세대의 부린이로서 어떻게 해야 하는지 이 부분에 대해서 제가 오늘 알려드리도록 하겠습니다.
소자본 갭투자 들썩- 팩트 체크
지금 보시는 화면이 금방 제가 봤었다는 뉴스 기사입니다. 지금 보시는 것처럼 전셋값 오르자 소자본 갭투자 들썩 굉장히 지금 제목부터 심상치 않죠 한번 보세요. 집값이 한참 오를 때는 최소 7~8억은 되어야 했던 매매 전세가 갭이 이제는 절반 수준까지 내려갔어요. 하반기부터 완만하게나 집값이 상승할 거라고 생각하는 사람들의 매수 문의가 늘어나고 있습니다.
이것만 보면 벌써 뭔가 좀 조급해지고 막 그러시죠. 체크해 보도록 하겠습니다. 최근 주택시장에서 소자본 갭투자가 다시 고개를 들고 있다. 집값은 떨어지고 전셋값은 슬금슬금 높아지며 투자에 필요한 자금 규모가 작아졌기 때문이다. 한국 부동산 정보 서비스 부동산 테크에 따르면 지난 1월 전국 아파트 전세가율은 67.9%로 나타났다. 서울의 전세가율은 56.7%지만 지방은 72.8%다. 전국 아파트 전세가율은 작년 7월 이후 연속 7개월 동안 상승했다. 이 부분은 팩트입니다. 팩트 지난 엄청난 장기 하락기 때 2008년 2009년 이후 2013년까지 약 5년 정도 하락을 했었죠. 이때 서울의 전세가율이 최저 38%까지 떨어진 이후에 그다음에 이렇게 5년 동안 대세 하락을 했거든요. 근데 지금 서울의 전세가율은 최근 더 계속 더 많이 올라서 지금 벌써 56.7%까지 올랐다는 거예요. 그리고 지방으로 가면 72.8%다. 근데 지방과 같은 경우에는 전세가율을 너무 유심히 많이 볼 필요가 없어요. 지방 같은 경우에는 항상 전세가율이 대부분 높습니다. 그래서 서울의 전세가율은 매우 유의미한 지표지만 지방과 같은 경우에는 너무 유심히 볼 필요는 없는 게 바로 전세가율 지표입니다. 여러분 결국 이 기사의 요점은 이렇게 지금 서울과 주요 수도권에 지방의 갭투자들이 지금 갭투자자들이 많이 늘어나고 있다 이게 요점인데요. 보시면 갭투자 매매가 갭투자 매매가가 가장 많은 곳은 경기 화성시 동탄에 있는 화성시죠. 그리고 충남 천안, 서북구 그리고 경남 김해, 충남 아산, 인천 서구 이렇게 드러나고 그리고 서울과 같은 곳은 노원구와 그리고 송파구, 강동구와 같은 곳에 갭투자가 지금 많이 늘었다는 기사거든요. 지금 뭐 이렇게 절댓값만 보면 갭투자자들이 엄청 다시 또 이렇게 활기를 하고 있는 거 아닌가 이런 생각이 들으실 수 있습니다. 여러분 제가 하나하나 팩트 체크 지금 바로 해드리겠습니다. 지금 보시는 화면이 rce라는 부동산 프로테크를 통해서 지금 갭투자가 서울의 어느 구에 증가하고 있는지 어느 구에 가장 많은지 나타낸 표이거든요. 정확히 갭투자다 아니다 이건 알 수 없지만 어떤 아파트가 매매가 되고 나서 세 달 안에 다시 그 아파트가 그대로 전세 전세로 거래되었을 때 이걸 갭투자로 그냥 보는 거거든요. 그래서 실질적인 갭투자와 또는 이런 경우도 있죠. 내 집을 전세를 끼고 전세로 끼고 미리 사둔다 이런 개념까지 다 합쳐서 이걸 갭투자로 보는 겁니다. 아시아를 통해서 지금 살펴보면 기사대로 뉴스 기사대로 서울 노원구와 강동구, 송파구, 강서구 순으로 갭 투자가 지금 이렇게 순위가 랭크되어 있죠. 그러면 실질적으로 갭투자의 비율이 얼마나 많은지 과거에 대비해서 진짜 늘어난 건지 아니면 절대적인 수치로만 봐서 이러한 건지 이걸 또 팩트 체크해 봐야겠죠. 지금 보시면 서울 송파구의 거래량과 투자의 갭투자의 거래량입니다. 이 지금 파란색으로 표시된 차트가 서울 송파구의 아파트 거래량입니다. 보시는 것처럼 우리 지금 지난해 2023년 1월에 거래량이 살아나다가 우리 지난해 9.16 대책부터 거래량이 큰 폭으로 줄어들고 그리고 지금 올해 1월 신생아 특별 대출로 인해서 거래량은 전체적인 거래량은 살짝 늘어난 걸 볼 수 있죠. 그리고 지금 이 빨간색으로 표시된 거는 이 거래량 가운데서 실질적인 갭투자로 갭투자로 볼 수 있는 거래량을 나타낸 것이거든요. 그런데 우리 지금 뉴스 기사에서는 갭 투자자들이 지금 전세가가 오르고 있으니까 지금 소액으로 갭투자자들이 늘어나고 있다 이렇게 얘기를 했는데 여기 지금 차트를 한번 보시죠. 2023년 11월에 전체 거래량 대비 갭투자가 10개 그래서 갭투자 비율이 9% 그리고 12월에는 10% 그런데 지금 현재 갭 투자가 늘고 있다는 1월과 2월은 오히려 갭투자의 비율이 전체 거래량에 비해서 낮은 수치입니다. 여러분 그래서 우리 기사와는 조금 다른 실제 팩트 체크는 조금 다른 모습이죠. 노원구도 빠르게 한번 가보겠습니다. 지금 보시는 화면은 노원구의 아파트 전체 거래량과 그리고 이 빨간 선은 그중에서 갭 투자 거래량입니다. 여기도 마찬가지로 보시는 것처럼 작년 11월 12월 전체 거래량 대비 갭투자의 비율이 12% 7%였는데 지금 뉴스 기사와는 달리 갭투자의 비율이 6% 2%로 낮아지고 있어요. 이것도 지금 팩트 체크를 해보니 뉴스와는 좀 다른 모습이죠. 강동구도 가보겠습니다. 강동구도 마찬가지로 지금 보시면 지난해 12월 불과 서너 달 전이죠. 11월 12월 갭투자 비율이 13% 10%였으나 지금은 8% 3% 오히려 줄었죠. 근데 여기 지금 33% 이건 뭐냐 거래량이 3월에 단 3건이었는데 그중 1개가 갭 투자로 잡혔기 때문에 비율 자체만 높지 실질적인 갭투자는 많이 늘어나지 않았다 이렇게 팩트 체크해 보면 될 것 같습니다. 그래서 정리해 보면 거래량이 소폭 늘어나고는 있지만 실제 갭투자 비율은 뉴스 기사와는 달리 높지 않다 이렇게 정리하면 될 것 같습니다.
갭투자로 보이는 사례 살펴보면
그러면 실제 갭투자로 아실 사이트에 올라와 있는 아파트 단지를 아주 뾰족하게 한번 살펴보겠습니다. 지금 서울 강동구에 있는 여기 지금 보시면 길동역과 둔촌역 중간 정도에 있는 이 프라자 아파트 이게 지금 여기 보시는 것처럼 매매가 7억 3천만 원에 이루어졌고 전세가가 6억 5천만 원에 전세를 놓고 그래서 갭 8천만 원에 지금 거래가 된 아파트입니다. 그럼 팩트 체크 해보겠습니다. 2023년 12월에 작년 12월에 7억 3천만 원에 거래가 됐고 그리고 바로 한 달 후인 1월에 6억 5천만 원의 전세를 논 이게 바로 지금 갭투자 8천만 원에 매수했다고 지금 잡힌 아파트거든요. 근데 보시면 실질적으로 지금 이 아파트가 전고점 한 15억까지 갔다가 실제 거래된 게 7억 3천만 원이에요. 거래가 쭉 없다가 거래가 쭉 없다가 7억 3천만 원에 거의 50% 떨어진 수준의 거래가 됐는데 실제 거래한 걸 보면 직거래입니다. 직거래 그래서 현장의 호가와는 확연히 큰 차이가 있겠죠. 그러고 나서 6억 5천만 원에 전세를 놓는데 이렇게 직거래 이후 전세를 놨다 이거는 좀 일반적인 정상적인 거래라기보다는 어떻게 보면 조금 가족 간 거래 그럴 확률이 높죠. 그래서 실제 현장 분위기와는 다른 상황이다 이렇게 정리하면 될 것 같습니다. 그래서 또 한 번 정리하면 서울 전세가가 실질적으로 지금 여기 보시는 것처럼 빨간색처럼 오르고는 있지만 실제 갭투자로 이어지고 있는 상황은 아니다. 우리가 또 한 단지만 뾰족하게 보고 가면 또 서운하니까 다른 단지 하나를 또 살펴보겠습니다. 이번에는 서울 노원구에 있는 갭투자 매매가 8억 5,500만 원 그리고 전세를 7억 5,500만 원에 놓고 1억 갭으로 투자한 아파트 살펴보겠습니다. 지금 보시는 월계역 인덕대학역 바로 여기 옆에 있는 하겨울 천구 아파트입니다. 전고점을 11억 정도까지 찍었고 그리고 지금 실제 거래된 금액은 약 한 2억 5천만 원 정도 저렴한 금액인 8억 5,500에 거래를 해서 8억 5,500에 매매를 해서 그리고 실질적인 전세는 바로 그날 동시에 놨네요. 동시에 그렇죠. 1월 20일 날 8억 5천에 매매함과 동시에 7억 5,500에 전세를 놓은 거죠. 그러면 실질적으로 투자금이 1억이죠. 1억 그런데 여기서 잘 보세요. 한번 보시는 것처럼 전세가가 매매가가 11억까지 올라갔다가 지금 8억 5,500 가격은 가격 자체는 좀 리즈너블 하네요. 근데 지금 보시면 전세가가 7억 5,500이에요.
근데 지금 이 외에 아파트들 거래가 되는 걸 전세 거래되는 걸 보면 5억 중반 수준이거든요. 그러면 실제 전세가보다 한 2억 이상 비싸게 전세를 놨어요. 그러면 이게 일반적인 갭투자의 상황으로 볼 수 없거든요. 이 또한 가족 간의 거래일 수도 있고 일반적인 투자사항은 아니죠. 그래서 여기서 정리해보면 서울 전세가는 오르고 있지만 실질적인 갭투자로 이어지고 있는 상황은 아니다 이렇게 정리하면 될 것 같습니다. 그럼 뉴스와는 다르게 실질적인 전세가는 오르고 있지만 갭투자까지는 이어지는 상황은 지금 시장이 아니다 이렇게 정리하면 될 것 같습니다.
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