집 살 사람은 다 산 것 같은데 왜 또 오를까
지금까지 1년간 오른 것도 중요하지만 앞으로 언제까지 오를 것이냐가 더 중요한 거죠. 지금 상황을 봐서는 내년도 오를 것 같고 후년도 오를 것 같은 거예요. 왜냐하면 여러분 안녕하세요. 청울님의 출근길 부동산입니다. 오늘은 집값에 영향을 미치는 요인 중에 수요가 더 중요할까 아니면 공급이 더 중요할까 이런 이야기를 좀 나눠볼까 합니다. 중요한 얘기입니다. 그 한마디로 집을 살 사람 살 사람이 얼마나 많냐 적냐 이게 더 중요할까 아니면 현재 시장에 나와 있는 집 공급이 많냐 적냐 이게 더 큰 영향을 미칠까 이제 이런 거죠. 이것 때문에 최근에 말들도 많아요. 어떤 부동산 전문가는 공급은 별로 중요하지 않다. 수요가 정말 중요한 요인이다라고 주장하기도 하고 또 다른 어떤 전문가분들은 아니다. 수요는 그때그때 다른데 공급이 기본적으로 중요한 영향을 미친다 이렇게 막 설렁 설레 말도 많고 싸우기도 하고 이러는 걸 보면서 제가 오늘 방송 주제를 정했는데 결론적으로 얘기하면 수요가 공급보다 더 중요하다 또는 공급이 수요보다 더 중요하다. 이건 다 틀린 말이라고 생각을 합니다. 왜냐하면 수요와 공급이 별개의 것이 아니에요. 다 한쪽이 한쪽에 지대한 영향을 주는 다 이렇게 섞여 있는 거 그러니까 암수한 몸과 같은 존재다 저는 그렇게 생각을 합니다.
수요와 공급의 긴밀한 관계
최근에 예를 들어서 한번 말씀을 드려볼게요. 수요와 공급이 얼마나 긴밀하게 연결돼 있느냐 최근에 코로나 상황 이후에 급격한 고금리 시대가 됐지 않습니까? 그렇죠 금리가 확 올라가면서 기존에 있던 주택 수요까지 다 없어져 버렸어요. 그렇죠 집을 살 수 있는 사람이 다 없어져 버렸단 말이에요. 그렇죠. 그러니 당연히 이 시장에서 집값은 빠르게 하락을 할 수 밖에 없었죠. 이렇게만 보면 당연히 집값은 수요에 의해서 큰 영향을 받는 게 맞는 건데 그렇죠 그런데 수요가 이렇게 급감하면 이게 수요의 부족으로 끝나느냐 그게 아니라 수요가 이렇게 떨어지면 당연히 얘는 공급 부족 현상을 그대로 가져옵니다. 왜 이렇게까지 집 살 사람이 없으면 가격이 떨어지고 건설사가 분양을 해도 미분양이 엄청 날 거 아니에요 이러다 보면 이제 건설사들은 분양을 멈추죠. 공급을 안 하게 됩니다. 어느 누구도 이런 상황에서 공급을 많이 할 수가 없어 그러면 눈치만 보면서 주택 공급을 차차차차 이렇게 늦추게 돼 있죠 지금 딱 그러는 상황이에요. 우리가 지난 2년 가까운 고금리 상황 속에서 아무도 집을 안 사고 집값이 떨어지니까 건설사들이 지금 2년 가까이 일제히 주택 공급을 쫙 줄였단 말이에요. 그래서 예년에 거의 절반 수준까지 지금 떨어진 겁니다. 근데 이게 아직까지 우리에게 피부로 확 와닿지는 않죠. 왜냐하면 아파트 공급은 이제 주택 공급을 멈춘 지 한 3년은 지나야 시장에 입주를 하니까요. 지은 지 3년은 지나야 입주를 하지 않습니까 그러니 공급 부족 현상이 나타난 지 한 3년 4년은 지나야 시장에 아주 피부로 와닿는 그런 결과를 나타낸단 말이죠. 그래서 지난 2022년 23년부터 시작된 이 공급 부족 현상이 우리에게 피부로 정확히 와닿는 시간은 아마도 한 내년 2025년 2026년 정도 돼야 되지 않을까 싶습니다. 이렇게 수요 부족은 공급 부족으로 그대로 이어지고요. 그래서 이 공급 부족 현상이 한 2년 3년 4년 정도 누적이 된다 이러면 주택시장에 100퍼센트 영향을 미치게 돼 있습니다. 안 미칠 수가 없어요. 예 아무리 금리가 높고 집값이 높고 해서 수요가 떨어졌다고 할지언정 어그로 인해서 공급 부족이 아주 심하게 나타나면 그때부터 어떤 현상이 벌어지겠어요? 우리나라 같은 경우는 전세가 있지 않습니까? 전세가격이 굉장히 많이 오르고요. 그러면 집값과 매매 가격과 전세가격이 거의 비슷해지고 이러면 임차인 분들부터 집을 사기 시작하고요. 그리고 투자를 하는 사람들도 전세를 레버리지로 삼아서 매매 소위 갭투자를 나서게 되는 것이죠. 이러면서 없던 수요가 어느 순간부터 자연스럽게 생겨나기 시작해요. 이러면서 집값은 오르고 집값이 오르면 다시 멈춰 있던 공급이 다시 시작되고 계속 집값이 오르면 공급도 계속 진행돼서 이제 공급 초과 상태가 되고 이렇게 수요와 공급은 서로에게 아주 직접적인 영향을 주면서 계속 반복되는 거예요. 그러면서 이 과정상에서 상승과 하락에 사이클을 만들어내는 것이다. 그리고 그 과정에서 이제 공급이나 수요가 오버하거나 너무 적거나 하면 그럴 때 내 집 마련과 투자 기회가 생겨나는 것이다라고 보면 맞는 것이죠. 그러니 집값에 영향을 주는 요인으로 공급이 더 중요하다. 수요가 더 중요하다 이렇게 얘기하는 것은 맞는 말이 아니고 그때그때 더 시장에 큰 영향을 미치는 요인이 있을 뿐이다.
공급부족 현상
지난 코로나 이후 고금리 시장에서는 당연히 금리가 워낙 큰 영향을 미쳤으니 일때는 수요가 시장에 큰 영향을 미친 게 맞고 그리고 아마도 향후 지금 공급 부족 현상이 계속된다면 향후 2~3년 3~4년 정도는 아마도 공급이 시장에 더 큰 영향을 미칠 것이다라고 보는 게 합리적인 생각이 아닐까 싶습니다. 실제로 지금 공급 부족 현상이 이미 시장에 조금씩 지금 나타나고 있는 것 같아요. 서울 같은 경우는 엊그제 뉴스 기사 보니까 지난 1년간 전세가격이 상승했다. 그러니까 정확히 44주 연속 상승을 했다고 기사에 나오더라고요. 44주면 거의 일 년에 가깝지 않습니까? 그런데 지금까지 1년간 오른 것도 중요하지만 더 중요한 건 앞으로 언제까지 오를 것이냐가 더 중요한 거 그렇죠. 그런데 지금 상황을 봐서는 공급 상황 봐서는 내년도 오를 것 같고 후년도 오를 것 같은 거예요. 왜냐하면 지금 향후 2~ 3년간의 공급 물량은 어느 정도 지금 벌써 확정됐단 말이에요. 그렇죠 이렇게 보면 올해가 2024년이니까 2026년 27년 향후 2~ 3년 뒤에 시장은 물론 이 공급 상황은 국지적으로 다르기 때문에 좀 국지적으로 격차는 있겠습니다만 서울 수도권과 지방 대다수의 광역시 뭐 이런 곳들은 지금 향후 2~3년의 공급 부족은 이미 정해져 있어요. 그러면 그로 인한 전세가격 상승 매매가격 상승도 어느 정도는 생각해 봐야 되지 않겠느냐라고 판단을 합니다. 여러분도 내 집 마련하시고 또 투자 생각하시고 아니면 뭐 내 물건 매도 생각하시는 분들은 이러한 관점에서 향후 여러분의 포지션을 한번 생각해 보시고 향후에 계획을 세워보시는 거 좋을 것 같습니다.