총선 이후 부동산 시장 궁금해하는 이유가 결국은 이 총선 결과에 따라 부동산 시장이 달라질 수 있다고 생각하기 때문에 궁금해하는 거잖아요. 총선 이후 부동산 시장에 대한 이야기 한번 해보도록 하겠습니다. 일단 앞날은 아무도 모르죠. 저도 모릅니다. 저는 오늘 좀 이런저런 시나리오를 한번 그냥 펼쳐보려고 합니다. 왜냐하면 뭐 이러면 이렇게 되겠네 저러면 저렇게 되겠네 이러면 이럴 수도 있겠구나 크게 이렇게 움직이겠구나 하고 큰 방향성을 한번 그냥 살펴볼 수 있죠. 그리고 이제 시나리오를 만들었다고 하면 이게 이제 단기 중기 장기적으로 좀 어떻게 될지 에 대한 이야기도 좀 하면 어떨까 싶습니다. 단기에 대한 이야기부터 해보면 좀 좋을 것 같긴 하네요. 세부적인 내용들이 많겠지만 총선이 결국은 정책과 관련된 거잖아요. 결국은 이게 뭐 여당이 이기냐 야당이 이기냐 지금 뭐 그거잖아요. 어찌 보면 우리가 총선 이후 부동산 시장 궁금해하는 이유가 결국은 이 총선 결과에 따라 부동산 시장이 달라질 수 있다고 생각하기 때문에 궁금해하는 거잖아요. 저는 일단 어떤 생각을 가지고 있냐면요. 누가 승리를 하든지 간에 관계없이 이게 누가 되더라도 크게 정책이 바뀌지 않을 거라고 봐요. 정부는 부동산에 대한 관심이 크게 없어요. 무슨 말이냐면 가격이 너무 많이 오르는 거는 문제가 되죠. 너무 많이 떨어지는 것도 문제가 되죠. 근데 이걸 억지로 끌어올리고 싶거나 내리고 싶은 생각 자체가 없다는 거예요. 그냥 지금 가만히 가고 있잖아요. 그럼 내버려두면 되잖아요. 굳이 이거를 왜 끌어올리는 정책을 써야 될 것이며 그렇다고 해서 이게 엄청나게 큰 문제가 되고 있지 않다면 이걸 끌어올리는 어떤 그런 완화 정책도 잘 안 펼 거라는 거죠. 지금 현재 여당의 모습도 그렇고 야당도 사실은 뭐 그런 맥락이긴 하죠. 그리고 이제 변수가 하나 있는 게 총선 이후에 큰 이벤트가 있을 수 있죠.
금리변화
첫 번째는 총선에 대한 결과였다면 이제 그 이후에 벌어지는 이벤트인데 그 이벤트 중에 좀 가장 큰 게 사실은 금리 변화죠.
금리 변화가 올해 5% 조금 넘는 거를 미국 금리를 이게 2% 2.5% 확 내려주는 게 아니잖아요. 올해 말까지 0.25에서 0.5% 정도 내려준다고 하는 건데 이게 대단히 큰 수치는 아니죠. 그리고 현재 한국하고 미국하고 이미 금리 차이가 좀 나기 때문에 얘가 조금 내려가도 진짜 조금 한 번 내려오고 가만히 있을 수도 있죠. 그럼 거의 제자리에 가까워요. 그러니까 그게 미치는 영향이 조금 미비할 수 있다는 생각을 보수적으로 좀 할 필요는 있겠죠. 금리가 내려가니까 좋은 세상이 올 거야. 이거 너무 희망사항일 수 있잖아요. 그리고 이제 좀 다르게 얘기하면 금리가 결국은 영향을 미치는 대상자 사람이 있을 텐데 이거를 사고 싶은 사람과 이미 갖고 있는 사람들의 입장에서 금리를 조금 내려줬다고 해서 이게 사자라는 사람이 확 늘어날까요? 이거 조금 금리 내렸는데 집값도 좀 비싼 것 같고 금리도 비싼 것 같고 여전히 엄청 내려간 건 아니고 그러니까 이 사람은 기다리자 될 거고 매도하는 사람 입장에서는 금리가 엄청 나아진 건 아니지만 그래도 지금 대출을 조금 일으켜가지고 집을 갖고 있는데 약간의 안심은 되겠죠. 안심이 된다는 말은 급매로 막 던질 가능성이 조금은 낮아지겠죠. 결국은 이 사람 가격을 계속 홀딩하고 이 사람은 그냥 별생각 없고 그래서 이게 또 연결이 안 되겠죠. 결국 거래가 또 잘 없을 거고 그럴 가능성이 다분히 있다는 거죠. 그리고 이제 실제 이제 거래량 같은 것들 중요하죠. 이 거래량에 있어서 지금 보면은 매물의 수가 있잖아요. 이게 지금 굉장히 많거든요. 그다음에 오히려 이제 여기 매수자는 어때요? 작죠? 되게 소수죠 이게 크잖아요. 근데 여기서 우리가 조금 알아야 될 게 저는 한두 가지가 있다고 보는데요. 거래량 특히 절대 거래량 자체가 지금 적죠. 근데 이건 저는 적을 수밖에 없다고 봐요. 이게 평이한 상황이 온다 하더라도 왜 적을 수밖에 없냐면 지금 이렇게 매물이 많고 매수자가 이렇게 있는데 원래는 여기에 누가 있어야 되냐면 투자 수요가 좀 있어야 됩니다. 다주택자 특히나 근데 이게 지금 없죠. 살 수가 없어요. 취득세가 너무 과하니까 그래서 여기에 지금 줄 선 사람들은 대부분 실수요자예요. 전국의 투자자들이 다 들어오지 못하고 그곳에 거주할 수 있는 실수요자가 대부분 다 매수를 좀 하고 대출을 좀 일으키고 움직이고 있다. 근데 나와 있는 물건들은 실수요자 물건도 당연히 있지만 그렇지 않은 투자 물건들도 굉장히 많이 나와 있다. 그러니까 얘는 지금 전혀 없는 상황에서 얘는 이만큼 나와 있고 얘는 이렇게 돼 있잖아요. 그렇기 때문에 옛날의 거래량은 이게 다 있는 상태에서 거래가 이렇게 발생했기 때문에 거래량이 많았겠죠. 근데 지금은 유입 수요가 싹 사라졌잖아요. 근데 물건은 이게 지금 다 나오잖아요. 그러니까 매물이 많은 건 당연하고 매수량은 되게 좀 적기 때문에 절대적인 거래량 자체는 작을 수밖에 없다. 근데 한 절반 이상은 일단 작아지는 게 당연하다고 보고요. 이 절반에서 이제 얼마큼 좀 더 생기냐 작냐를 가지고 판단을 해야 된다. 예를 들어서 이게 과거의 실수요자의 거래량이 한 이 정도였고 지금 이 정도라고 하면 사실은 실수요자의 거래량이 과거랑 크게 다르지 않구나 이렇게 평가할 수도 있는 거거든요. 어쨌든 중요한 건 이 관계도가 깨지기 어렵겠죠. 그러니까 매물은 계속 많을 거고 매수량은 상대적으로 적을 거고 거래량은 옛날보다는 무조건 절대적인 숫자가 작을 거고 이게 작기 때문에 사람들은 지금 거래가 적습니다.이렇게 적은 상태에서는 절대 올라갈 수 없습니다라고 하지만 사람들은 일부 거래를 하고 있기 때문에 여기서 이 정도 거래량만 나와줘도 사실은 실수요자가 선호하는 아파트의 시세는 올라갈 가능성도 충분히 존재하는 거예요. 그게 보면 작년 한 해 동안 서울의 실수요자가 좋아하는 아파트는 대부분 거래가 되면서 오른 게 바로 여기에 이유가 있다고 보거든요. 어쨌든 거래량은 이제 앞으로도 그렇게 될 가능성이 높아 보이고요. 그리고 이거를 좀 해석하는 부분들은 조금 디테일하게 바라봐야 될 것은 있겠다는 생각이 들고요. 앞으로 이제 추가적으로 거래량이 들어오는 게 이 사람들이 못 들어오기 때문에 거래량의 한계는 있겠다는 생각도 듭니다. 좀 단기적으로 여러 가지 지표들을 조금 봤고요. 중기적으로 조금 살펴본다고 하면 결국은 이 사이클을 좀 봐줘야 됩니다. 왜냐하면 사이클이 이렇게 가는 게 한 8년에서 10년 동안 이 사이클이라는 게 있잖아요. 이 사이클이라고 하는 게 주식처럼 매달 상승 하락 상승 하락 반복되는 게 아니거든요. 보통은 이제 좀 뜨끈하게 한번 하락으로 가면 하락 상승하면 상승 이렇게 가는 건데 지금 최근의 모습을 한번 적어보면 급등을 했던 시기가 있었죠. 그리고 크게 하락하는 시기도 있었죠. 그리고 또 최근의 모습 보면 어때요? 이렇게 표현하는 게 맞지 않을까요? 하락이 주춤해지고 있는 시기가 지금이죠. 전국적으로 봤을 때 20~30%씩 지금 뚝뚝 빠졌던 지역들이 대단히 많은데 이게 지금 1년 동안 이렇게까지 빠지는 지역은 거의 없죠. 빠지더라도 조금씩 빠지거나 일부 제자리거나 일부 아파트는 좀 오르지만 평균적으로는 여전히 조금씩 빠지는 그 정도 모습이라서 결국은 지금 1%를 가지고 지금 왔다 갔다 하는 모습이거든요. 주춤하다 급등을 했던 시기가 있고 급락을 했던 시기가 있고 지금은 급락 자체가 주춤하다 이 시기를 결국은 나누면 어떻게 되느냐라는 거죠. 여기서 갑자기 급등을 한다 불가능한 건 아니죠. 물론 갑자기 또 급하락 한다 불가능한 건 아니죠. 상식적으로 생각해 보면 급등했던 게 비상식적이잖아요. 그러니까 어떻게 이걸 좀 정상적으로 해석을 하면 앞으로 조정해 올 수 있겠구나라고 생각하는 게 맞는 거고요. 급하락을 했다면 너무 급하락 하면 단기간에 정상이 아니죠. 그럼 다시 또 정상적으로 되는 게 맞겠구나라고 하는 건데 부동산이 항상 급등과 급락을 반복하는 시장은 아니거든요. 그 중간에 공백들이 굉장히 많거든요. 그게 이제 거의 보합 내지 주춤 또는 그냥 왔다 갔다 하는 그런 시기들 이런 시기들이 분명히 많이 있거든요. 이 시기가 지금 이제 왔는데 이 시기를 다 생략하고 갑자기 급등이나 급락한다. 그럴 가능성보다 이 시기가 더 지속될 가능성이 당연히 있겠구나 그러니까 혹시라도 오른다 하더라도 되게 경미한 상승 혹시 하락한다 하더라도 조금 경미한 하락 이렇게 될 가능성이 높겠구나라고 생각하는 게 이 사이클 측면에서는 조금 더 합리적이지 않을까 하는 생각도 하는 거죠. 근데 물론 시장은 합리적으로 움직이지 않습니다. 그리고 이제 장기적인 관점도 조금 봐야 되겠어. 이건 진짜 10년이 아니라 진짜 15년 20년까지 바라보는 개념인데요. 지금도 그렇지만 이제 이 키워드를 저는 잊으면 안 된다고 봅니다. 양극화에 대해서 옛날에는 이런 모습이었단 말이죠. 그 가격의 피라미드가 지금은 가격의 피라미드가 이렇거든요. 옛날에는 평균이 여기 있었어요. 지금은 평균이 여기 있는데 중요한 건 이 물건을 가지고 있는 사람의 비중이 극소수라는 거죠. 옛날에는 이게 만약에 5천만 원이었다고 볼게요. 0원에서 그럼 평균이 2500만 원이죠. 평당가가 근데 이게 1억이 됐다고 가정해 볼게요. 그러면 이게 가운데가 얼마냐면 5천이에요. 평당 5천만 원에서 1억 사이에 있는 물건들이 굉장히 극소수가 된다는 소리예요. 그리고 밑에 있는 사람들은 그 고만고만한 아파트 개수가 엄청 많죠. 그리고 여기 밑에 있는 걸 갖고 있는 사람들은 어떻게 해서든 위에 있는 거를 사고 싶어서 안 달라져. 그리고 이 사람들 막 한강 뷰가 나오고 이런 거 하면 또 비교하고 그럼 나는 당연히 불행해지고 지금 그런 맥락으로 계속하고 있는 거잖아. 근데 어쨌든 중요한 건 뭐냐면 시장은 이런 식으로 갈 수밖에 없고 이렇게 되었을 때 무조건 위쪽은 희소성이 있기 때문에 더더더 희소해지고 아래쪽에 있는 사람들은 위에 있는 거를 더 갖고 싶어 하고 그러니까 이 사람들이 사실은 절대 수요가 되는 거예요. 물론 다 살 수는 없겠죠. 소득이 되는 사람들이 이제 자꾸 넘어가려고 하겠죠. 그렇기 때문에 이 친구도 하락하고 이 친구도 하락하는 개념이 아니라 분명히 오르는 거는 또 오르고 장기적으로 봤을 때 그렇지 못하는 것들은 못 오르고 이게 이제 극명하게 나뉘는 시장이 앞으로도 계속 이어질 것이다. 지금도 사실은 마찬가지. 지방에 있는 아파트를 한 15년 치를 그래프를 만들었을 때 가격이 올랐다 내렸다 올랐다 내렸다. 결론은 제자리인 아파트가 꽤 많아요. 서울에 있는 아파트는 15년 넘는 기간 동안 그래도 그림이 이런 느낌이거든 제 자리는 아니거든요. 아무리 이렇게 같다 하더라도 그 차이가 궁극적으로는 이렇게 자꾸 벌어지는 거죠. 그게 비단 지방과 수도권만의 문제가 아니라 수도권 안에서도 또 양극화, 서울 안에서도 또 양극화 이제 이런 식으로 이제 계속계속 벌어지기 때문에 이게 또 이 안에서 양극화 이렇게 계속 벌어지는 거예요. 그런 현상은 있을 수밖에 없다 이런 생각들은 조금 해야 될 것 같고요.
자산의 가치
두 번째는 뭐냐면 이제 장기적인 관점에서 양극화가 아니라 그냥 그 물건의 자산의 가치라고 하는 게 존재하거든요. 왜냐하면 얘를 이제 세를 주면 임대료가 나오니까 얘는 실물 자산이니까 그리고 이 실물 자산을 만드는 게 그냥 돈을 찍어내듯이 막 찍어낼 수가 없잖아요. 여기에 들어가는 원재료가 토지가 있어야 되고 이거를 만들어야 되는데 자재비가 있어야 되고 이 자재비를 기계가 다 만드는 게 아니라 사람의 인건비가 들어가야 되고 그럼 이 3개가 재료비인데 토지의 가격 공시가격이 앞으로 장기적으로 오를지 내릴지 자재비가 장기적으로 10년 20년 넘는 기간 동안 올라갈지 내려갈지 인건비가 오를지 내릴지 이 세 가지만 생각하면 되잖아요. 물론 가치가 없는 물건들은 이게 떨어질 거기 때문에 떨어질 수 있죠. 토지가 무조건 올라가나요? 그렇지 않아요. 제자리인 것들도 많거든요. 그렇기 때문에 아까 양극화가 되는 사람들의 수요가 있는 지역들은 결국 이 세 가지가 다 올라가게 되는 부분들이 있기 때문에 결국은 수요가 있는 곳들은 우상향할 수밖에 없다. 이 믿음이 없으면 부동산을 전혀 할 수가 없겠죠. 그리고 버핏한테 예를 들어서 자산 가치가 회사도 마찬가지인데 장기적으로 봤을 때 이게 올라갈 확률이 있는지 내려갈 확률이 높은지 이걸 물어볼 필요가 없는 게 버핏은 주식을 이미 갖고 있잖아요. 그 믿음이 있으니까 갖고 있는 거겠죠. 그래서 이런 부분에 대해서는 이제 장기적인 관점에서 생각해 볼 필요는 있겠죠. 그리고 시장은 항상 인간이 하는 거기 때문에 거품이 낄 거고 거품이 끼면 고평가되는 시점이 꼭 오고 고평가가 되면 한 번 또 조정받고 폭락하게 되고 폭락하게 되면 이게 너무 과한 폭락이 되고 그러면 이게 점점점점 정상화로 가려고 하고 또 정상으로 가다 보면 이게 정상이 아닌 또 비정상이 돼서 거품이 피고 이게 반복되는 거는 무조건 발생하는 거잖아요. 근데 이제 이 자산의 가치 이 부분에 있어서 결국은 이 본질이 여기 안에 들어가 있는 건데 부동산에서의 본질은 이 실물 자산인데 이 실물 자산의 가격은 결국 입지에 따라 결정되는 거잖아요. 이 입지를 받아주는 그 수요 그 수요의 크기의 합에 의해서 만들어진 게 가격인 거잖아요. 그래서 그거의 현재 가격 그리고 얘의 진짜 본래의 가치 이게 이제 격차가 벌어졌을 때 뭔가 기회 요소가 있을 수는 있겠죠. 요약을 좀 해보도록 하겠습니다. 총선 이후 부동산 시장은 어떻게 될까 단기적으로 봤을 때는 정책 금리 그다음에 거래량 측면을 봤을 때 크게 집값이 상승으로 가야 될 만한 이유들을 금리는 당연히 조금 더 이론 쪽이긴 하지만 큰 영향은 아닐 것 같고 이거는 뭐 그 정책은 큰 의미 없을 것 같고 거래량은 어떻게 보면 조금 불리한 상황으로 계속 이어질 것 같고 그래서 이 두 개를 그냥 퉁 쳐보면 그놈이 그놈이구나라는 거를 알 수 있죠. 그냥 되게 짧게 봤을 때는 큰 변화 없이 갈 가능성도 답은 높겠구나. 중기적으로 봤을 때도 조금 이것들이 지속될 가능성이 좀 있어 보이구나. 장기적으로 봤을 때는 당연히 또 그 넥스트 그다음을 또 준비해가는 과정에 있지 않을까 그런 생각을 합니다. 총선 이후 부동산 시장 어떻게 될지 제 생각을 조금 나눠봤습니다. 주관적인 판단이니까 참고만 해주시면 감사할 것 같습니다. 감사합니다.