팩트만 말씀드릴게요. 여전히 아파트 사는 사람 없습니다. 이때까지는 집 사지 마세요
현재는 실수요 투자
1월에만 주택담보대출이 5조 원이나 증가했다는 뉴스 있더라고요. 이걸 보고 있으면 나만 집을 안 사고 있나 이런 생각이 들었다가도 거래량은 적으니까 이게 어떻게 된 건가 이런 생각이 들거든요. 실제로 사람들이 대표님 집을 사고 있나요?
집을 사는 사람은 항상 있어왔습니다. 거래량 데이터를 보셨지만 1월달에 조금 늘긴 했어요. 근데 여전히 역사적으로 봤을 때는 왜냐하면 수요는 또 실수요가 있고 투자 수요가 있는데 지금은 투자 수요가 없죠. 실수요밖에 없죠. 근데 이 실수요는 코로나 때 이미 많이 썼죠. 다 연기를 했잖아요. 그리고 작년에 특례 보금제를 한번 짰죠. 이번에 또 짜죠. 그러니까 이제 거래량이 늘어봤자 여전히 너무 작은 거예요. 거기에다가 사실 뭐 언급도 해주셨지만 정책적으로 쓸 수 있는 부분들 카드를 다 썼고 그리고 스트레스 DSR 아무래도 제동을 걸지 않을까라는 생각이 많이 들어요. 네 맞습니다. 대출을 받을 만큼 받았다. 그렇게 하면 소득이 늘어야 되는데 소득이 는다는 건 쉽지가 않아요. 소득이 늘어도 물가가 너무 올라가지고요.
금리와 부동산 시장
금리가 인하될 수 있다는 얘기가 올해 하반기부터는 좀 가능성이 보인다라는 얘기가 있는데 일반 대중들은 금리 인하되면 부동산 가격 다시 오를 것이라 생각하는데 제가 팩트로 말씀드릴게요. 금리가 떨어지면 뭐가 줄어들죠? 이자 부담이 줄어들죠. 이자 부담이 줄어드니까 어때요? 부동산 시장이 상승할 것 같죠? 왜 더 살 수 있는 사람이 많아지니까 이거는 제가 물위를 걸을 수 있는 사람입니다. 왼발을 물위에 올립니다. 왼발이 빠지기 전에 오른발을 올려요. 오른발이 빠지기 전에 다시 왼발을 올리면 됩니다. 그러니까 무슨 얘기냐면 말은 그럴싸한데 전혀 그렇지 않은 게 있어요. 주택 담보대출 금리가 반토막이 나도 시장이 계속 하락했었습니다. 엑스퍼트 분석에 들어가서 이거는 이제 전국 전체 시장을 분석하는 거기 때문에 전국 분석에 들어가시면 됩니다. 쭉 내리면 여기 한국 미국 금리가 있습니다. 요 빨간색이 한국 주택담보대출 금리예요. 그다음에 이 주황색이 한국의 기준금리고 파란색이 미국의 기준금리입니다. 미국이 22년 초부터 금리를 쭉 올렸죠. 한국은 그전부터 올렸습니다. 21년 7월 이후로 쭉 올렸는데 이렇게 같이 올라가는데 미국은 계속 올렸는데 한국은 멈췄어요. 이유가 뭐죠? 이미 부채가 너무 많으니까 그래서 얘가 한국 미국 간 금리 차이예요. 이 밑에 있는 차트가 그런데 한국과 미국의 금리가 1.8%인데 이렇게까지 많이 벌어졌을 때가 역사상 없었어요. 지난 23년 동안 없었습니다. 이때도 1.6%였어요. 2천년대 닷컴 버블 꺼질 때 이때도 1.6%인데 지금은 최대입니다. 원래면 한국과 미국의 기준금리 차가 이렇게 많은 게 좋은 게 아니에요. 한국에다가 은행에다가 돈 맡기면 이자를 4% 정도 줍니다. 많이 주는데 달러 예금은 5% 넘게 줘요. 달러 예금하는 게 맞아요. 너무 뻔하죠. 그렇기 때문에 원래대로라면은 미국이 금리를 올릴 때 한국이 따라서 올리는 게 정상입니다. 근데 왜 금리를 못 올렸냐 바로 부채 폭탄이 터질까 봐 그래서 한국은행에서 발표하는 금융안정보고서를 보게 되면 개인의 연체율도 좀 올라가고 있고 특히나 기업의 연체율이 매우 심각하게 올라가고 있어요. 이런데 어떻게 금리를 올려요? 그래서 금리 차이가 커졌는데 만약에 지금 미국에서 금리 인하 얘기도 나오지만 금리 인하 많이 할 수 있다라고 나오나요? 별로 못하겠죠. 그렇기 때문에 미국이 금리를 인하를 해도 한국은 미국이 금리 인하하는 만큼 따라하기가 쉽지 않은 상황입니다. 더군다나 지금 금리가 높은 상황이 유지되는 건 물가 때문이거든요. 물가가 지금 어때요? 안정이 되고 있나요? 전혀 아니에요. 또 수많은 전문가들이 뭐라고 했어요? 24년 초중반인지 금리 떨어지면 올라. 제가 그랬죠. 금리 인하 섣불리 기대할 수 없다. 어쩌면 중장기적으로 봤을 때 출렁출렁하면서 금리가 계속 인상이 되는 그런 세상이 올 수도 있다라고 하워드 막스 같은 전 세계 최고의 그루들이 그런 얘기하고 있잖아요. 그런데 그냥 100번 양보를 해서 주택 담보대출 금리가 반토막이 났다라고 제가 가정해 볼게요. 이때 보세요. 2008년 10월달에 거의 8%였습니다. 2013년에 주택담보대출 금리가 3.75예요. 반토막 넘게 났죠. 출렁출렁하면서 계속 떨어졌죠. 그러면 주택 담보대출은 반토막이 났으면 서울의 아파트 시장이 어떻게 돼야 돼요? 올라가야 되는데 어떻게 됐어요? 떨어졌죠. 근데 왜 떨어졌냐 여기서 또 정확한 팩트가 있는데 그러면 2008년부터 2013년 말까지 떨어지기만 했냐 모든 지역이 아니다라는 거예요. 그때는 어느 지역이 많이 올랐어요? 저평가됐던 지방이 많이 올랐습니다. 데이터를 봐도 수도권은 그때 거품이 많았어요. 그래서 금리만 떨어진다라고 부동산 가격이 바로 올라가는 것이 아니고 고평가가 해소가 돼야 되는 거예요. 고평가 상태가 사람들이 돈 주고 지불할 만한 상태가 돼야 올라가는 겁니다. 근데 지금은 여러 지표를 봐도 너무 높아요. 주택 구매력 지수 그리고 실제로 주택담보대출 금리가 어때요? 조금 오르다 다시 떨어지고 있죠. 그래서 지금 평균 4.1인데 여기서 떨어져도 부동산 가격이 반등하기 쉽지 않다. 단 저는 이제 제가 서울만 얘기하는 사람이 아니잖아요. 딴 데 충분히 다 데이터로 볼 수 있고 지금 보면은 조금씩 저평가된 지역들이 나타나고 있습니다. 그래서 제가 24, 25, 26년 엄청난 기회가 오고 있더라고 제가 말씀드리는 거고 근데 싸게 사는 게 중요하니까 경매는 10~15% 많게는 20% 이상 싸게 살 수 있잖아요. 저평가된 곳을 싸게 사요. 대박이죠. 그게 기회를 잡은 거에요. 금리가 인하가 되면 모든 지역이 호재가 아니라 저평가됐는데 입주 물량이 앞으로 계속 감소하고 괜찮은 이런 지역들은 상당한 상승 탄력을 받을 겁니다. 그래서 지역별로 차이가 있는 거예요. 제가 보는 특별한 데이터가 있는 게 아니에요. 제가 저희 개발자들한테 얘기를 합니다. 그거는 좀 우리가 좀 숨겨서 우리만 좀 보자 이래도 저희 회사 개발자들이 대표님 이거 안 됩니다. 이거 부동산 민주주의 뭔가 이런 걸 해서 지금 한 건데 이거 다 공개해야지 다 지금 제가 보는 거랑 똑같아요.
투자수요가 중요
대표님께서 보시기에 뉴스에 이런 정도의 정책이 나오면 아니면 금리가 이런 정도의 변화가 있으면 이거는 그래도 어느 정도의 시그널이라고 볼 수 있다라고 여기실 만한 게 혹시 있을까요? 그냥 데이터를 봐야 돼요. 왜냐하면 데이터가 주간 단위 월간 단위로 데이터가 계속 갱신이 되거든요. 그러니까 우리는 이런 걸 예측을 해도 틀리고 예측할 필요도 없고 그냥 매월 바뀌는 매주 바뀌는 데이터를 보고 판단하면 돼요. 너무 쉽지 않아요. 뭐 하러 생각을 해요. 그냥 보면 되는데 그래서 주택 구매력 지수나 pir 데이터가 일단은 그래도 평균 밑으로 좀 떨어졌을 때 관심 두시면 좋을 것. 여기에서 질문하신 거를 제가 조금 더 말씀을 드리면 수요는 제가 두 가지가 있다고 말씀드렸죠. 실수요와 투자 수요 그런데 아직까지는 투자 수요를 자극하는 정책이 없어요. 지금 나오는 정책들은 다 실수요만 떠받치는 정책이잖아요. 근데 시장이 안 좋아지잖아요. 반드시 투자 수요 즉 투자자들이 들어오게끔 환경을 만들어줄 수밖에 없을 것 그리고 투자자들이 들어와야 거래량 늘어나요? 투자자 안 들어오잖아요. 거래량 절대 안 늘어나요. 이거 혹시 정부 관계자분 보고 계시면 제가 무슨 부동산을 무슨 투기판으로 만들자라는 게 아니고요. 이 부동산 시장이 많은 사람들의 재산과 여러 가지가 다 엮여 있기 때문에 정부가 해야 될 역할은 시장이 안 좋아지면 다시 하는 거고 시장이 뜨거워지면 워버 시키는 게 정부의 역할이기 때문에 근데 지금의 이런 정책만 가지고는 이거는 그냥 언발에 오줌 누기밖에 안 돼요. 결국에는 뭐 해야 되냐 투자 수요를 풀어주셔야 됩니다. 그래서 지금 취득세 중과나 여러 가지 이런 것들을 좀 풀어주셔야 그래야 이제 뭔가가 수요도 좀 살아나고 시장이 다시 좀 안정화되는 거죠. 그러면서 거래량도 살아나고 그래서 이런 정책이 나와야지 우리가 바닥 근처라고 보는 거예요.
주택 구입 부담 지수
그러면 내 집 마련을 하고 싶으신 분들이 투자 공부를 하다 보면 단어들이 또 너무 어렵고 어렵죠. 숫자가 너무 많다 보니까 헷갈려 하시는 분들이 많은데 예측어를 통해서 이런 것만큼은 꼭 체크해 봐야할 것 있나요? 딱 하나 말씀드리면 주택 구입 부담 지수만 봐도 돼요. 딴 거 다 필요 없습니다. 입주 물량이 많아도 주택 구입 부담 지수가 낮으면 집 삽니다. 그렇기 때문에 딴 거 다 필요 없고 혹시 어디에 관심 있으세요? 저는 경기도 용인도 많잖아요. 수지구를 좀 보고 있어요. 용인시 수지구 보겠습니다. 용인시 수지구에 지금 주택 구입 부담 지수, 얘가 지금 얼마예요? 216입니다. 한 달에 216만 원 내야 돼요. 금융위기 전에 288까지 갔었는 미친 시장이었지. 이때 그래서 이때 용인 사신 분들 난리 났잖아요. 몇 년 동안 계속 하락해 가지고 근데 다행히도 코로나 때는 그때까지는 안 갔네요. 그러네요265까지 갔다가 떨어졌는데 역사적으로 어때요? 여전히 높죠. 저점이 얼마예요? 133 역사적인 평균이 188입니다. 그러면 생각을 하셔야죠. 언제 사야 돼요? 얘가 188 밑으로 떨어졌을 때, 저는 요 정도 172에서 145 요 정도 사이면 그래도 살 만한 거 아니냐 솔직히 여기까지 바라는 거는 이거는 하늘이 좀 줘야죠. 근데 사실 이 정도만 돼도 내 집 사기 너무 좋다. 근데 지금은 절대 쳐다보시면 안되요. 너무 비쌉니다. 이 가격에 사줄 사람이 없어요. 얘가 그냥 색깔로 제가 너무 쉽게 말씀드릴게요. 빨간 불이다. 신호등 빨간불에 건너면 돼요. 안 돼요.
멈춰야죠. 그런 원리로 만들어 놓은 거예요. 이게 그래서 초록불이 진할 때 신호등 건너듯이 초록불이 진할 때 집 사자 너무 쉽잖아요. 이거 하나만 기억하시면 됩니다. 여러분들도 진짜 생각하고 있으신 지역이 있으면 이렇게만 들어가서 공부할지 스톱할지 관망할지 보시면 됩니다. 주택 구입 부담 지수만큼은 꼭 체크하세요.