5천만 원 모았다면 다가온 기회 이렇게 잡으세요.(부동산투자자 송희구)
지금 5천만원 모으셨으면 지금부터 공부를 하시면서 돈이 모였을 때 나는 어떤 투자를 할 수 있을까를 계속 공부를 해 나가셔야 돼요. 직장인도 돈을 불릴 수 있어요. 지금이 오히려 저는 더 좋다고 봐요. 정보가 되게 많고요. 그리고 오히려 저는 시장이 점점 더 타겟이 좁아지고 있다고 보고 있어. 예전에는 지방에도 굉장히 매력적인 곳이 많았고 수도권에도 많았는데 지금은 지방의 매력도가 점점점 줄어들고 있거든요. 그래서 사실은 지금 수도권에만 집중해도 저는 충분하다고 봅니다. 그러니까 공부할 범위가 더 줄어든 거죠. 저도 과거에는 대구 대전 광주 부산 다 공부했는데 요즘은 그쪽은 잘 안 하고 있어요.요즘은 오히려 서울 수도권에만 더 집중하고 있습니다. 예전에는 제가 회사에서 이런 말 하면 되게 욕 먹었어요. 너 회사에서 왜 그런 말 하냐 뭐 회사 일이나 똑바로 하지 그런데 지금은 분위기가 그렇지 않아요. 전셋값 얼마고 집값 얼마고 이런 얘기 되게 자연스럽잖아요. 그러다 보니까 좋은 정보도 많이 교류할 수 있고 좋은 강의들도 있고 하다 보니까 좀 더 편리해진 세상이 오지 않았나 그렇게 생각이 듭니다. 남과 비교하지 말고 나의 길만 가야 해요. 굳이 뭐 다른 사람 얘기는 신경 쓸 필요가 없어 남과 절대 비교하지 말고 그냥 내가 갈 길만 가는 겁니다. 저도 처음에 토지 투자를 처음 시작했거든요. 근데 그때 막 아파트 시세가 다시 2013년부터 막 오른다고 할 때 되게 박탈감이 좀 있었어요. 내 토지는 전혀 안 오르고 있는데 그러다 보니까 나도 아파트를 빨리 해야 되나 하지만 저는 그때 아파트를 몰랐거든요. 하지만 저는 그냥 나는 내가 아는 건 토지니까 계속 토지를 해야겠다 라고 해서 계속 그 길을 갔었습니다. 2016년부터는 아파트도 같이 하기 시작했죠.
내 돈을 모아서 자산에 탑승
이제 딱 5천만 원 모은 직장인이 내가 이거를 좀 막 3억 5억 한 그 정도까지 좀 불리는 그런 좀 현실적인 방법 혹은 스텝이 있을까요? 일단 가장 중요한 것은 내 돈을 모아서 자산에 탑승을 시켜야 돼요. 근데 내 돈을 모으려면 어떻게 해야 되겠죠? 아껴야겠죠. 스타벅스는 기업 총수들만 가는 겁니다. 그래서 커피도 메가커피 이런 거 가지 마시고 그냥 회사에 있는 커피 그냥 먹으면 돼요. 그리고 지하철 되게 타는 거 힘들잖아요. 새벽에 첫 차 타면 아무도 없어요. 그리고 지하철도 오히려 할인이 됩니다. 그렇게 하시면 너무 지하철이 내 그냥 내가 전세 낸 것 같아 그렇게 되다 보면 오히려 그 안에서 되게 쾌적하게 책도 볼 수 있고 옆에 그냥 가방 편하게 놓고 다리 꼬고 이렇게 편하게 뭐도 할 수 있고 하기 때문에 약간의 습관만 좀 바꾼다면 그게 어느 순간 나의 습관이 돼버리거든요. 그러다 보면 어떤 나의 그게 루틴이 되면서 그게 어떤 원동력이 되는 것 같더라고요. 저축을 어디까지 해요? 한 저축으로 막 내가 서울 아파트 사고 싶으면 5억을 저축을 해야 되는 거 아니에요? 제가 아까 말씀드렸지만 2억만 있어도 가능하거든요. 내가 5천만 원이 있다면 또 5천만 원을 모아야겠죠. 더 그래서 1억을 만들어야겠죠. 내 종잣돈 그런 다음에 추가적으로 1억을 받아서 그럼 2억이 생기죠. 그 2억으로 전세가와 매매가 차이 2억이 나는 아파트를 사는 겁니다. 2억이 됐을 때 이때 나는 어떤 아파트를 살 거다라는 그 후보군들을 쭉 비교 분석을 해야 돼요. 그래서 그때 내가 바로 실행할 수 있도록 그렇게 딱 준비가 되어 있어야 된 근데 내가 만약에 돈이 준비가 됐는데 그 나의 지식은 준비가 되어 있지 않았다. 그럼 하면 안 되요. 이거는 반드시 내가 공부가 되어 있고 분석이 다 끝났을 때 그때 실행을 해야 됩니다. 공부는 계속해야 돼요. 공부는 상승기 때만 하는 게 아니라 하락기 상승기 때 다 해야 돼요. 매일같이 해야 돼요. 매일같이 우리 머리도 먹어야 돼요. 계속 배만 살찌는 게 아니라 머리도 살 쪄야 돼요.
투자-환금성 좋은 아파트
투자에는 사실 여러 가지가 있지만 아파트가 황금성이 가장 좋아요. 그래서 처음 하시는 분들은 아파트를 사는 게 압도적으로 좋습니다. 일단 상가는 공실 위험이 있고요. 그리고 토지는 전세를 끼고 살 수가 없어요. 무조건 내 대출을 받아서 풀로 내 돈이 다 들어가야 되거든요. 그리고 거기서 월세 나오는 것도 사실 거의 없고 그리고 또 잘못 사면은 안 팔립니다. 평생. 근데 아파트는 그래도 좀 잘못 사더라도 어찌어찌 하면 팔리거든요. 그렇기 때문에 어떤 황금성 측면에서라도 처음에 하신 분들은 저는 아파트를 먼저 하시라고 말씀드리고 있어요. 아파트를 보는 기준이 일단 세대수 세대 수가 너무 적으면 안 되겠죠. 한 20~300세대 된다. 아파트가 한 동짜리다 두 동짜리다 이런 것도 위험해요. 그리고 또 하나는 서울, 경기도인데 지하철이랑 너무 멀리 떨어져 있는 곳 그런 것들은 별로 좋지 않습니다.이런 것만 봐도 사실 그렇게 안 좋은 아파트 걸러내기는 그렇게 어렵지 않은 것 같아요. 아무래도 세대수가 적은 것들은 사람들이 선호하지 않아요. 이유는 일단 세대수가 적은 것들은 시세가 잘 안 올라갑니다.왜냐하면 이 부동산은 결국에는 땅값으로 결정되거든요. 근데 그 단지가 가지고 있는 크기가 그 단지의 땅값인데 이게 너무 작다 보면 이게 어떤 받쳐주는 힘이 부족하게 돼요. 그러면 잘 올라가지 않아요. 아파트에서의 핵심은 딱 두 가지고 입지와 환금성이다. 입지는 서울 수도권이면 좋아요. 그중에서도 일자리와 접근성이 좋은 게 더 좋고요. 그리고 또 학군이 있으면 더 좋고요. 그게 또 신축이면 더 좋고요. 그리고 사업성이 좋은 재건축이면 또 더 좋고 근데 이게 입지가 엄청 좋은 것과 안 좋은 것 이 간극이 차이가 크면 되게 비교하기 쉽거든요. 근데 그 차이가 크지 않을 때 신축이냐 구축이냐 이거를 선택하는 거는 약간 공부의 영역이라고 보고 있어요.그래서 그런 거를 비교하실 때는 좀 공부를 좀 하셔야 됩니다. 그리고 또 말씀드리고 싶은 게 내가 만약에 2~3억대 갭으로 아파트를 사겠다 그러면 많은 분들이 막 5~6억 대 보시거든요. 근데 2 3억대 아파트 갭 정도면 저는 한 8~9억대까지 봐도 돼요. 9억짜리인데 6억이 한 전세가가 6억 정도다. 이런 아파트가 더 나중에 상승 여력이 더 큽니다. 지금 45억 대 그렇게 접근하시는 게 맞아요. 그래서 이 아파트 절대가를 보기보다는 일단 전세가율과 매매가 차이 그런 것들을 좀 더 비교해 보시고 과거에 시세가 어떻게 흘러왔는지 여기가 더 많이 퍼센테이지와 절대 금액이 많이 올라왔는지 그런 것들을 보는 게 더 중요하죠. 산 다음에 안 오르면 안 오르면 좀 더 기다려야죠. 그리고 왜 안 오르는지 봐야겠죠. 만약에 대세 상승장인데 내 것만 안 오른다. 그럼 내가 잘못 산 거고요. 하락장인데 내 거는 좀 덜 떨어진다 그러면 잘 산 거고요. 그리고 대세 상승장인데 같이 오른다 그러면 잘 산 거에요. 하락장과 상승장이 있잖아요. 근데 이게 최근에 2017년부터 21년까지 너무 이 상승과 하락이 너무 급했잖아요. 근데 약간 이거는 비정상적인 시장이었어요. 그런데 원래는 이 시세는 천천히 움직여요. 최근이 너무 이게 빨랐기 때문에 많은 분들이 원래 자산 시장은 이렇게 빨리 움직이는 건가 근데 주식은 그럴 수 있지만 부동산은 이 최근에 있었던 그게 약간 사실은 좀 비정상적이었습니다. 샀는데 그다음 날부터 왜 안 오르지 안 오르지 이런 것보다는 그거는 일단 신경 안 쓰고 내가 어떻게 하면 다음 투자를 또 해 나갈 수 있을까 이거를 먼저 신경을 써야 됩니다.
하락장에서의 대응
지금 현장을 계속 지키고 계신 걸 보면은 계속 기다림의 그 시간들이 있었다는 건데 그 어떤 힘으로 기다려야 할까요.
저는 제가 산 거를 그냥 그냥 묵혀둔다고 생각했어요. 이거를 내 자식처럼 잘 키워야지 이것보다는 그냥 묵혀두고 빨리 종잣돈 모아서 다른 거 하나 또 사야지 이렇게 접근했던 것 같습니다. 저는 기본적으로 인플레이션의 힘을 믿고 있습니다. 통화량이 계속 증가하면 증가할수록 그 통화량은 결국에는 자산시장으로 흘러가게 되어 주식도 있고 채권도 있고 부동산도 있지만 아무래도 우리나라는 부동산이 좀 더 강세거든요. 그래서 부동산으로 많이 흘러들어갈 것이라는 것을 그렇게 믿고 있어요. 준비가 안 되었다면 당연히 전월세 사면서 지켜보면서 공부하는 게 맞죠. 제가 처음에 거래를 했던 2010년 2011년 이때도 저는 1988년에 집값 엄청 많이 올랐거든요. 그 좋은 시절 다 지나간 거 아니야라고 생각했어요. 약간 중학교 때 이때 지하철 티켓을 끊고 다닐 때가 150원이었거든요. 근데 지금 1400원이잖아요. 그렇듯이 이 공공요금도 이렇게 10배씩 오르는데 집값은 안 오를까 저는 그렇게 보고 있습니다. 근데 이렇게 생각하면 사실 너무 상승론자 같지만 분명히 제가 말씀드리고 싶은 거는 대기 수요가 있는 곳은 인플레이션의 힘을 받을 거고 수요가 없는 곳은 앞으로 계속 떨어질 거라고 보고 있어요. 지방 소도시들 그리고 또 개발 여력이 떨어지는 경기도 끝쪽들 이런 곳들은 반등을 좀 못하지 않을까 싶어요. 제가 정해두고 있는 마지노선은 남쪽으로는 딱 동탄까지 위쪽은 서울 기준으로는 노원구까지만 봅니다. 저는 하락장 때 매수를 했던 거, 그걸 참 잘했던 것 같아요. 이러다 보니까 저는 오히려 하락장을 기다리고 있어요. 좋은 거 있으면 사게 제발 좀 더 떨어져라. 빨리빨리 내가 원하는 것 좀 사게 이런 마인드거든요. 예전에는 그러지 못했어요. 이거 더 떨어지는 거 아니야 막 그랬는데 지금은 오히려 좀 한번 크게 더 떨어졌으면 좋겠다. 이게 저의 희망 사항입니다.
습관 만들기
전철을 5시 차를 타면 사람이 없어요. 한 칸에 한 6명밖에 없어요. 그걸 한번 느껴보세요. 방법이 딱 하나 있는데 일찍 자면 돼요. 10시에 자면 됩니다. 10시에 자고 5시에 일어나 일단 일어나보면 알아요. 많은 분들이 이거 일찍 일어나서 내가 뭐 해 하면서 아예 시작을 안 하거든요. 일단 일찍 일어나서 지도를 이렇게 계속 보고 시세를 보고 책도 좀 보고 하다 보면 그 2~3시간이 굉장히 엄청난 시간이거든요. 엄청난 에너지를 응집시키는 그런 힘이 있는 시간이에요. 그래서 그걸 하고 나서 업무를 시작한다면 이게 완전 달라집니다. 엄청 뿌듯해요. 그래서 저는 첫 차를 놓치는 게 되게 저와의 싸움이었어요. 두 번째 차 타는 게 되게 저한텐 굴욕이었어요. 나 무조건 저 차 타야 돼라고 해서 그 전날 회식하고 힘든데도 그냥 일어나서 잘 바에는 내가 출근해서 잔다 지하철에서 잔다 또는 회사 출근해서 엎드려서 잔다 이런 마인드로 계속 첫 차는 꼭 탔던 것 같습니다. 인간은 누구나 아침잠이 다 많아요. 할아버지 할머니들 빼고는 아침잠이 다 많아요. 저도 그랬어요. 새벽 4~5시에 자서 12시에 일어나고 막 그랬어요. 근데 그러던 사람이 완전 바뀐 거거든요. 근데 이거는 그냥 습관입니다. 결국에는 일단 한 3개월만 해보세요. 3개월만 해보시고 그걸 이제 6개월로 늘려가고 1년으로 늘려가 보세요.
고민을 하고 있는 분들에게 조언
문제가 뭐냐 하면 이 유튜브나 미디어에 5억 10억 100억 이런 게 너무 많잖아요. 그거에 좀 이렇게 상처받지 않으셨으면 좋겠어. 나는 월급 300으로 시작하지만 일단 내가 어떻게든 1억을 모아서 일단 내 아파트를 하나 살 거야라고 현실적인 목표를 딱 잡으셨으면 좋겠어. 근데 무작정 처음부터 나는 100억 부자가 될 거야 이래버리면 이게 지속성이 떨어지거든요. 근데 그 지속성을 유지하기 위해서는 내가 달성할 수 있는 목표 한 2~3년 내에 뭔가를 이뤄낼 수 있는 목표를 먼저 잡아야 돼요.
너무 크게 잡지 마시고 남들 잘 나가는 그 모습은 그냥 다 허상이다라고 생각하셨으면 좋겠습니다. 제가 실제로 만나본 사람들도 실제로는 잔고가 거의 없어요. 막 이렇게 부자처럼 보이는 사람들 있잖아요. 그 사람들 제 주변에도 인스타그램이 화려한 사람들 진짜 많거든요. 근데 그 사람들 다 지금 반전세 살고 자기 집은 없으면서 그런 사람들 되게 많아요. 그리고 소득도 많지도 않아요. 그냥 저금 안 하고 그냥 내 월급을 그냥 거기에 다 쓰는 거죠. 300만 원을 내가 다 쓴다고 하면은 그렇게 사실 수 있어요. 호텔에 하루에 30만 원이라고 하면 거기서 열 밤 잘 수 있잖아요. 근데 그거는 저는 사실 미래의 자유를 끌어다 쓰는 거라고 생각하거든요. 나중에는 그거에 대한 대가를 받게 돼요. 저는 재테크를 안 하는 것 하는 것 본인의 선택이지만 저도 안 했을 때가 있고 했을 때가 있었는데 했었던 게 좀 더 좋더라. 결과적으로 보니까. 그래서 여러분들은 하시는 방향으로 방향을 이렇게 돌려보시는 게 어떨까 싶습니다.